02. LTV, DTI, DSR и первоначальный взнос: почему банк дает меньше ожидаемого

Для ik.luxury. Проверено 27 октября 2026 года. Числа в учебных примерах условные. Они показывают логику расчета, а не доступный конкретному читателю кредит. Ограничения зависят от адреса, категории заемщика, продукта, даты договора и применимых переходных правил.

Три показателя отвечают на разные вопросы#

LTV сравнивает кредит и стоимость обеспечения. DTI сопоставляет учитываемые выплаты по ипотеке и проценты по другим долгам с доходом. DSR охватывает учитываемые выплаты основного долга и процентов по совокупным кредитным обязательствам. Поэтому высокая стоимость квартиры не заменяет достаточного дохода, а хорошая зарплата не отменяет ограничений по залогу.

Удобная учебная формула: доступная сумма не больше наименьшего из лимита по обеспечению, лимита по платежеспособности, денежного потолка и ограничения продукта. Банк также проверяет заемщика и объект. Даже если все арифметические пределы соблюдены, это еще не обещание выдачи.

FSC в официальном разъяснении 14 августа 2026 года подтвердила сохранение базовых нормативов: LTV 40% в регулируемых и 70% в нерегулируемых районах; DSR 40% для банков и 50% для второго финансового сектора. Это ориентиры общего режима, а не персональное право на соответствующую сумму. Исключения и льготные программы проверяются отдельно. Официальное пояснение FSC.

LTV: какую стоимость умножают на процент#

Покупатель обычно смотрит на цену объявления. Кредитор использует стоимость, признанную по своим применимым правилам оценки. Поэтому вопрос должен звучать так: «Какая стоимость будет принята для этого объекта и этого продукта?». Цена сделки, справочная рыночная стоимость и результат оценки могут различаться.

Условный пример: цена покупки 500 млн вон, а признанная база оценки 470 млн. Если для примера допустимый LTV составляет 70%, простое произведение равно 329 млн вон, а не 350 млн. Затем могут действовать другие вычеты и ограничения. Уже на этом этапе разница с ожиданием составляет 21 млн.

Старшие требования, права арендаторов и предусмотренные правилами вычеты способны уменьшить сумму. Именно поэтому пустая квартира и квартира с арендатором могут требовать разных расчетов. Не пытайтесь самостоятельно убрать из банковского расчета строку, которую не понимаете. Попросите назвать основание, размер и возможность применения допустимой гарантии.

HF описывает 구입자금보증 как гарантийный механизм, способный компенсировать определенные вычеты при расчете обеспечения. Это не выдача покупателю бесплатных денег и не освобождение от возврата долга. Описание гарантии HF.

Денежный потолок существует отдельно от LTV#

Меры FSC от 15 октября 2025 года установили для кредитов на покупку жилья в столичном регионе и регулируемых территориях потолки в зависимости от рыночной цены: до 1,5 млрд вон включительно, 600 млн; свыше 1,5 до 2,5 млрд включительно, 400 млн; свыше 2,5 млрд, 200 млн. В августе 2026 года сохранение этой системы было официально подтверждено. Первоисточник FSC от 15.10.2025.

Речь о максимуме по указанному правилу. Он не означает, что банк обязан выдать 600 млн каждому покупателю жилья дешевле 1,5 млрд. Если ограничение по LTV дает 300 млн, а по DSR 250 млн, денежный потолок 600 млн ничего не добавит.

Не применяйте эту таблицу к любому кредиту под любую недвижимость без проверки назначения и территории. Рефинансирование, отдельные виды финансирования проектов и специальные программы требуют своего разбора. Переходные правила также могут учитывать документы и даты, а не только день подачи заявления. FAQ FSC по мерам 2025 года.

DTI: доход против ипотечной нагрузки#

В учебном приближении DTI равен сумме годовых выплат основного долга и процентов по учитываемым жилищным кредитам плюс учитываемые проценты по другим долгам, деленной на признанный годовой доход. В реальной заявке используется методика конкретного режима, поэтому простая формула не заменяет расчет банка.

Пример только для понимания: банк признает годовой доход 60 млн вон. Учитываемые ипотечные платежи равны 24 млн, проценты по другим обязательствам 3 млн. Учебный DTI составляет 45%. Это не ответ, пройдет ли заявка: сначала нужно знать допустимый норматив продукта и точный состав учитываемых выплат.

DTI встречается в условиях программ HF. Нельзя взять льготный показатель из описания одной программы и использовать его для обычной банковской ипотеки. Так же нельзя считать, что отсутствие стандартного DSR у отдельного продукта означает отсутствие проверки дохода вообще. Условия Bogeumjari HF.

DSR: почему небольшой короткий кредит мешает большому длинному#

DSR оценивает годовую нагрузку по учитываемым долгам. Поэтому срок существующего кредита имеет значение. Один и тот же остаток долга, погашаемый за два года или за десять, создает разную расчетную нагрузку. Для отдельных видов кредитов применяются специальные расчетные сроки и правила, которые могут не совпадать с бытовым представлением о платеже.

Условный пример: признанный годовой доход 72 млн вон, а применимый в примере предел DSR 40%. Общий годовой бюджет учитываемых выплат равен 28,8 млн. Если другие обязательства занимают 8,4 млн, на новую ипотеку остается 20,4 млн годовой расчетной нагрузки. Это примерно 1,7 млн в месяц в арифметическом пересчете, но еще не фактический платеж одобренного кредита.

Важный вывод: закрытие части потребительского долга иногда полезнее для лимита, чем небольшое увеличение взноса. Но это нужно проверять расчетом до платежа. Если погасить долг всеми накоплениями, может не хватить собственных денег для сделки. Просите два сценария: текущая структура и структура после конкретного погашения, с указанием даты обновления кредитных сведений.

Стрессовый DSR: расчетная ставка не равна ставке договора#

Для оценки возможного роста платежей к ставке в расчетной модели может добавляться стрессовая величина. Ее не следует прибавлять к проценту в рекламном предложении и объявлять получившееся число ценой кредита. FSC прямо указывает, что стрессовая надбавка применяется для лимита, а не начисляется как фактическая ставка. Объяснение третьей стадии от 20.05.2025.

Для столичного региона и регулируемых территорий меры октября 2025 года повысили нижнюю границу стрессовой величины для соответствующей ипотеки до 3 процентных пунктов. Однако итоговый расчет зависит от конструкции ставки и применимых коэффициентов. Формулировка «к любой ипотеке всегда прибавляют ровно 3%» слишком груба.

В действующем реестре FSC опубликовано продление административных указаний по стрессовому DSR на период с 1 июля по 31 декабря 2026 года. На дату проверки запись имеет статус «действует». Поэтому для конкретной заявки нужно использовать параметры соответствующего полугодия и типа кредита, а не старую таблицу без даты. Попросите кредитора назвать действующую расчетную величину и коэффициенты; не переносите их автоматически на 2027 год. Действующая запись FSC о продлении с 01.07.2026.

Попросите кредитора показать используемую стрессовую ставку и коэффициент отдельно. Сравнивать два предложения только по фактическому ежемесячному платежу недостаточно: один продукт может давать иной расчетный лимит из-за структуры фиксации процента.

Можно ли купить без первоначального взноса#

Общего обещания «ипотека без взноса для всех» в описанных правилах нет. Нужно различать три ситуации: банк финансирует всю цену; собственных накоплений нет, но есть документально подтвержденная помощь; часть цены покрывается дополнительным долгом. Финансовые последствия совершенно разные.

Если банк покрывает 70% признанной стоимости, это не всегда означает, что достаточно иметь 30% цены сделки. При более низкой оценке, вычетах, ограничении по доходу и дополнительных расходах потребность в деньгах растет. Даже высокий допустимый LTV не оплачивает автоматически налоги, услуги и запас ликвидности.

Условный пример: квартира стоит 400 млн, реально доступный кредит 260 млн, расходы и резерв 15 млн. Требуется 155 млн собственных доступных средств. Если человек имеет только 140 млн, недостающие 15 млн нельзя игнорировать, называя взнос достаточным. Нужно уменьшить бюджет или найти законный, документируемый источник до обязательств перед продавцом.

Почему потребительский кредит на взнос может не решить проблему#

Новый долг способен уменьшить ипотечный лимит через DSR, повлиять на внутреннюю оценку риска и создать ограничения по использованию средств. Кредитор может заново проверить данные перед выдачей. Схема «сначала получить ипотечное одобрение, потом незаметно занять взнос» опасна именно тем, что финальная финансовая картина станет другой.

Не соглашайтесь на фиктивное увеличение цены, поддельные справки, ложное указание назначения бизнес-кредита или заем через номинального покупателя. Если консультант предлагает скрыть источник денег от банка, остановите процесс и получите независимую проверку.

Семейная помощь и продажа имущества#

Подарок, заем родственника и выручка от продажи имущества должны отражать реальную сделку. Налоговый режим, документы и трансграничные переводы проверяются отдельно. Расписка сама по себе не превращает фактический подарок в заем. Деньги от родственника, которые нужно вернуть, остаются экономической нагрузкой даже там, где конкретный регуляторный расчет учитывает их иначе.

Первая покупка и цифра 80%#

Слова «первая квартира» не гарантируют LTV 80%. Проверяются определение первой покупки, территория, продукт, вид жилья, доход, гарантия и денежный предел. Для иностранного гражданства корейского происхождения есть отдельная проблема доступности гарантии, разобранная в статье 03. Не стройте договор на рекламном максимуме до персонального расчета.

Если на сайте написано «до», прочитайте это буквально. Получить сумму ниже потолка не обязательно означает ошибку банка. Правильный следующий вопрос: какое именно ограничение оказалось минимальным и можно ли законно изменить входные условия.

Пять расчетов, которые стоит получить до договора#

1. Базовый сценарий по текущим подтвержденным данным.
2. Сценарий оценки квартиры ниже цены сделки.
3. Сценарий после погашения конкретного существующего долга.
4. Сценарий более дешевой квартиры без увеличения общей нагрузки.
5. Семейный бюджет при снижении дохода и более высоких расходах.

Последний расчет не является банковским DSR. Включите в него питание, детей, транспорт, содержание жилья и регулярные обязательства. Нормативный предел кредита не обязан совпадать с комфортным платежом семьи.

Вывод: рассчитывайте собственные деньги от фактически подтвержденного кредита, а не кредит от желаемого взноса. Если цифры не сходятся, безопаснее изменить план до договора, чем искать срочный долг перед окончательным расчетом.

Все статьи цикла: ипотека, покупка жилья и налоги