05. Налоги при покупке жилья в Корее: сколько платить и почему ставка не всегда 1,1%

Проверено 27 октября 2026 года. Речь о покупке жилья физическим лицом, а не о наследстве, дарении или коммерческом помещении. Суммы в вонах. Материал помогает подготовить расчёт, но не заменяет подтверждение льготы в налоговом отделе по адресу недвижимости.

Сначала определяем, что именно покупаем#

До расчёта запросите 건축물대장 и 등기사항증명서. Рекламное название «апартаменты» не подтверждает юридический статус жилья. Для приобретения обычной квартиры, офистеля и магазина правила различаются. То, что в помещении разрешено жить или зарегистрирован жилец, ещё не делает любой офистель обычным жильём для налога при покупке.

Следующий вопрос: покупаете ли вы объект целиком или долю? Налог уплачивает приобретатель, но для определения ставки и льгот нельзя просто считать любую долю самостоятельной дешёвой квартирой. Нужны цена всего объекта, размер доли и состав собственников.

Наконец, выясните число учитываемых жилых объектов у вашей семьи. «На моё имя ничего нет» и «семья не имеет жилья» не одно и то же. Доли, права на будущую квартиру, отдельные офистели, наследство и имущество супруга требуют проверки. Банк, местная налоговая и NTS могут считать жильё для разных целей по различным правилам.

Из чего складывается платёж#

При обычной возмездной покупке возникают:

• 취득세, налог на приобретение;
• 지방교육세, местный образовательный налог;
• 농어촌특별세, специальный сельскохозяйственный налог, если для случая нет освобождения.

В типовом случае без повышенной ставки приобретение жилья до 600 млн облагается по ставке 1%; свыше 600 до 900 млн ставка плавно увеличивается от 1 до 3%; свыше 900 млн составляет 3%. Для среднего диапазона: ставка в процентах = цена в единицах 억 × 2 / 3 − 3. При 750 млн получаем 7,5 × 2 / 3 − 3 = 2%. Порог не означает, что при превышении 600 млн на одну вону вся квартира сразу облагается по 2%. Основание: статья 11 Закона о местных налогах.

В стандартной покупке по ставке 1–3% образовательный компонент составляет 0,1–0,3% цены. Сельскохозяйственный компонент для превышающего установленный размер жилья обычно добавляет 0,2% цены. Поэтому распространённые 1,1% означают лишь конкретный сценарий: основная ставка 1%, образовательная 0,1%, сельскохозяйственная не взимается. Это не полный бюджет сделки. Таблица жилищных налогов Инчхонского исследовательского института.

Что означает граница 85 м²#

Проверяется 전용면적, индивидуальная используемая площадь, а не площадь объявления вместе с общими помещениями. Квартира с рекламной площадью 110 м² может иметь 전용면적 84,9 м². Для обычного городского жилья ориентир 국민주택규모 составляет 85 м²; ровно 85 и более 85 отличаются. В некоторых 읍·면 вне столичного региона и вне городской зоны действует размер 100 м². Юридическую категорию адреса и площади уточняют по документам, не по разговорному слову «деревня». Пояснение Корейского института местного управления.

Размер особенно важно проверить до бронирования: разница в нескольких десятых метра может менять налоговый компонент. При льготе на основной налог сельскохозяйственный налог также требует отдельной проверки. Формула «основной налог обнулили, значит ничего платить не нужно» ненадёжна.

Два прозрачных примера без льгот#

Допущения: обычное жильё, физическое лицо, нет повышенного налогообложения, 전용면적 59 м², вся цена признаётся налоговой базой. Это вымышленные учебные сделки, не данные участников форума.

Цена: 80 000 000

• 취득세 1%: 800 000.
• 지방교육세 0,1%: 80 000.
• 농어촌특별세: 0.
• Всего этих налогов: 880 000.

Цена: 200 000 000

• 취득세 1%: 2 000 000.
• 지방교육세 0,1%: 200 000.
• 농어촌특별세: 0.
• Всего этих налогов: 2 200 000.

Если при тех же условиях площадь превышает применимый льготный размер и начисляется 0,2%, добавляются соответственно 160 000 и 400 000. Получаем 1 040 000 и 2 600 000. Комиссия агента, оформление, облигации и банковские расходы сюда не включены.

Первое жильё: иностранцу нельзя автоматически обещать скидку#

В действующей статье 36-3 покупатель прямо ограничен гражданством Республики Корея. Иностранный супруг включается в проверку семейной истории собственности, но это не означает, что любой иностранный покупатель сам получает льготу. F-4, F-5, длительное проживание и уплата налогов не равны гражданству. При совместной покупке корейским и иностранным супругами нужно отдельное решение по соответствующим долям.

Базовые ориентиры программы: возмездная первая покупка жилья стоимостью до 1,2 млрд; проверяется отсутствие прежнего жилья у покупателя и супруга, с предусмотренными законом исключениями; срок программы продлён до конца 2028 года. Основной предел уменьшения 취득세 составляет 2 млн. Для перечисленных законом малых объектов и жилья в районах сокращения населения возможен предел 3 млн. Не вся квартира до 60 м² автоматически попадает в повышенный предел: имеют значение вид здания, цена и регион. Действующая статья 36-3.

Попросите сотрудника записать три вещи: почему вы подходите, какие условия надо соблюдать после покупки и какое событие вызовет возврат льготы. Ранние продажа, дарение или сдача в аренду способны привести к доначислению; имеются специальные правила для купленного жилья с действующим арендатором. Не заменяйте эту проверку советом «просто пропишитесь». Правила применения MOIS, редакция 13.01.2026.

Если ваш обычный 취득세 равен 800 000, предел льготы 2 млн не означает выплату разницы 1,2 млн на руки. Льгота уменьшает начисление в допустимом размере. Сопутствующие компоненты пересчитывают по своим основаниям.

Несколько квартир, временные две и дешёвое жильё#

Для дополнительного жилья возможны основные ставки 8% или 12%. В общей схеме приобретение второго учитываемого жилья в 조정대상지역 и третьего вне такой зоны может попадать под 8%; третьего в зоне и четвёртого вне неё под 12%. Но применять схему без исключений нельзя: временная замена жилья, отдельные дешёвые объекты, наследуемые доли и специальные региональные программы меняют результат. Образовательный и сельскохозяйственный компоненты при повышенных ставках нельзя считать как обычные 10% от 취득세 и 0,2% соответственно. Статьи 13-2 и 13-3 Закона о местных налогах.

Особенно опасно считать квартиру «дешёвой» по цене договора: исключение может использовать 시가표준액, географию и статус территории реконструкции. В 2026 году перечни и условия менялись. Для адресного решения нужны действующая редакция 시행령 и письменный расчёт местного отдела, а не таблица из старого блога.

Покупая замену старому жилью, заранее составьте календарь продажи старого объекта. Срок по ипотеке и срок для налоговой льготы могут различаться. Просрочка банковского обещания не обязательно совпадёт с налоговой просрочкой, и наоборот.

Когда и где платить#

Обычную покупку декларируют и оплачивают в течение 60 дней с приобретения. Обычно ключевой день связан с окончательным расчётом; если регистрация происходит раньше, нужно учитывать раннюю регистрацию. Для оформления права налог обычно нужен уже к регистрационной процедуре. Не воспринимайте 60 дней как возможность завершить регистрацию сейчас, а налог отложить без проверки. Практическая информация администрации Капхёна.

Практический порядок:

1. До расчёта соберите договор, подтверждение сделки, документы о площади, личности и семье, сведения о других объектах.
2. Получите расчёт по каждой строке и решение о льготе в 세무과 по месту недвижимости.
3. Подайте 신고 через Wetax или отдел администрации. Если дело ведёт 법무사, уточните, подаёт ли он заявление на льготу, а не только обычную декларацию.
4. Оплатите по сформированному начислению. Проверьте адрес, имя, идентификатор налогоплательщика и сумму.
5. Сохраните поданную декларацию, платёжное подтверждение и документ об освобождении. Передача денег посреднику сама по себе не доказывает уплату государству.

Не путайте эту декларацию с сообщением о сделке и регистрацией права собственности. Это разные действия. Если иностранцу не удаётся электронная идентификация, следует обратиться в местный отдел, а не ждать окончания срока.

Что спросить до внесения невозвратного задатка#

Попросите расчёт для точного адреса и даты. Сообщите о супругах, долях, наследстве и будущих квартирах. Отдельно спросите, изменится ли налог, если покупатель оформляет жильё совместно, если старый объект не продастся вовремя или если въезд невозможен из-за арендатора. Подготовьте резерв без спорной льготы: получить подтверждённое уменьшение лучше, чем искать недостающие деньги в день расчёта.

Августовские новости 2026 года об охвате жилых офистелей и повышении скидки молодым покупателям опубликованы как проект реформы, а не основание считать любую такую покупку уже льготной. Проверяйте закон и дату вступления. Официальное описание проекта 2026 года.

Сохраните главное: сначала классификация объекта и семьи, затем льгота и ставка, после этого платёж. Один процент из объявления не заменяет расчёт.

Все статьи цикла: ипотека, покупка жилья и налоги