06. Сколько денег нужно сверх цены квартиры в Корее: полный бюджет сделки

Проверено 27 октября 2026 года. Покупатель часто считает только разницу между ценой жилья и ипотекой. Но кредит не оплачивает автоматически комиссию, оформление, налог, переезд и запас на первый месяц. Здесь собрана структура бюджета, которую можно заполнить до подписания договора.

Три суммы, которые нельзя смешивать#

Цена объекта включает уже внесённые 계약금 и 중도금. Задаток не добавляют к цене второй раз.

Деньги на завершение сделки включают остаток продавцу, налоги, услуги и прочие платежи на дату 잔금. Из этой потребности вычитается именно реально выдаваемый в этот день кредит, а не устное предварительное одобрение.

Полная стоимость владения включает последующие проценты, ежегодные налоги, 관리비, ремонт и расходы при продаже. Погашение основной суммы кредита является денежным оттоком семьи, но не равно процентному расходу: оно уменьшает долг и увеличивает собственную долю в активе.

Полезно вести две колонки: «платим сейчас» и «заплатим позже». Отдельной строкой оставьте аварийный резерв. Это предотвращает ситуацию, когда сделка формально состоялась, но денег на переезд или очередной кредитный платёж уже нет.

Комиссия риелтора: предел, а не обязательная цена#

Для обычной купли-продажи жилья действует шкала предельного вознаграждения. Фактическую сумму согласовывают в пределах применимого местного лимита.

Цена сделки: Менее 50 млн

• Максимальная ставка: 0,6%.
• Дополнительный потолок: 250 000.

Цена сделки: От 50 до менее 200 млн

• Максимальная ставка: 0,5%.
• Дополнительный потолок: 800 000.

Цена сделки: От 200 до менее 900 млн

• Максимальная ставка: 0,4%.
• Дополнительный потолок: Нет отдельного фиксированного потолка.

Цена сделки: От 900 млн до менее 1,2 млрд

• Максимальная ставка: 0,5%.
• Дополнительный потолок: Нет.

Цена сделки: От 1,2 до менее 1,5 млрд

• Максимальная ставка: 0,6%.
• Дополнительный потолок: Нет.

Цена сделки: От 1,5 млрд

• Максимальная ставка: 0,7%.
• Дополнительный потолок: Нет.

При цене 80 млн верхняя комиссия одной стороны: 80 000 000 × 0,5% = 400 000. При 200 млн применяется уже следующий диапазон: 200 000 000 × 0,4% = 800 000. Продавец обычно оплачивает свою комиссию отдельно; покупателю не следует автоматически удваивать свою сумму. Источник шкалы и предупреждение о местном регулировании: официальный MyHome.

В офистелях, нежилых помещениях, смешанных зданиях и при уступке права на новостройку расчёт может быть другим. До сделки попросите указать правовую категорию объекта и строку тарифа. Спорить о ставке после передачи задатка сложнее, чем получить согласованный расчёт заранее.

Нужно ли прибавлять НДС#

Если посредник является 일반과세자 и цена услуги указана без НДС, 10% начисляются на вознаграждение, не на стоимость квартиры. В наших примерах это ещё 40 000 и 80 000. Получаются 440 000 и 880 000.

При 간이과세자 нельзя механически применять к каждому агенту универсальное правило «всегда 10%» или «всегда 4%». Уточняйте налоговый статус, условия цены и вид выдаваемого документа. НДС, который посредник рассчитывает для собственного налогового обязательства, и согласованная с клиентом итоговая цена услуги не тождественны. Разъяснение NTS о стандартном и упрощённом режиме НДС.

Запишите в договорённости: 보수, 부가세, 합계. Получите 현금영수증 или иной надлежащий документ, а также подтверждение перевода. Это полезно не только для контроля бюджета, но и при будущей проверке затрат на приобретение.

Налоги при покупке#

В главе 05 подробно разобраны 취득세, 지방교육세 и 농어촌특별세. Для бюджетных примеров ниже используем обычную покупку жилья площадью 59 м², без повышенных ставок и без первой жилищной льготы: суммарно 1,1% цены. Это условие примера, а не ставка для всей недвижимости.

При нескольких объектах, большой площади, офистеле, дарении или спорной льготе замените строку на индивидуальный расчёт. Наличие ипотечного долга само по себе не уменьшает цену, с которой рассчитывается налог на приобретение. Официальная местная информация о 취득세.

Оформление права: услуги и государственные платежи#

Попросите 법무사 дать разбивку, а не единственную строку «расходы на регистрацию»:

• вознаграждение за работу;
• НДС на услугу, если применим;
• регистрационные пошлины и документы;
• налоговые платежи;
• облигации;
• отдельные расходы по ипотечному залогу;
• снятие чужих обременений, если эта услуга поручена тому же специалисту.

법무사 занимается оформлением и не является автоматически вашим независимым адвокатом по спору о праве. Для конфликтного объекта может понадобиться 변호사. Стоимость правовой проверки сложной сделки не стоит прятать внутрь обычного шаблона регистрации.

Не прибавляйте «старый регистрационный налог на переход собственности» поверх уже рассчитанного современного 취득세 только потому, что так написано в давней статье. При этом залоговая регистрация и другие регистрационные действия могут иметь свои платежи. Для понимания состава квитанции попросите указать точное корейское название каждой строки.

국민주택채권: номинал не равен окончательному расходу#

При регистрации может требоваться приобретение национальных жилищных облигаций. Расчёт зависит, в частности, от основания регистрации, региона и 시가표준액. Это не просто неизменный процент от рыночной цены.

Возможны два сценария. Если облигации оставляют у себя, нужен полный денежный ресурс на покупку, но у владельца остаётся финансовый актив. Если их сразу продают, непосредственный расход соответствует фактической разнице и корректировкам, отражённым в 고객부담금. Ежедневная цена меняется.

Проверьте расчёт в официальном помощнике Жилищного фонда. Сохраните дату расчёта и квитанцию банка. Не принимайте за расход весь номинал, если представитель провёл немедленную продажу, и не считайте вчерашнюю скидку гарантированной сегодняшней ценой.

Гербовый сбор: договор покупки и кредит отдельно#

인지세 связан с документом. Для документа о переходе права на жильё с указанной суммой до 100 млн предусмотрено освобождение. Разъяснение NTS о жилищном исключении. Для диапазона свыше 100 млн до 1 млрд стандартная сумма по соответствующему документу составляет 150 000, свыше 1 млрд 350 000. Таблица NTS.

Распределение расхода между сторонами зафиксируйте заранее. В учебном бюджете ниже на покупателя отнесена вся сумма 150 000: это консервативное допущение, а не утверждение, что продавец никогда не участвует.

Кредитный договор проверяется отдельно. По форме 보금자리론 гербовый сбор делится между банком и заёмщиком поровну. Это не даёт оснований автоматически поделить пополам все остальные расходы сделки. Форма соглашения HF.

Ипотечные расходы, которые нужно запросить у банка#

До подписания получите таблицу потребительских расходов: гербовый сбор, облигации, оценка, гарантия, страхование, регистрация и снятие залога, плата за досрочное погашение. Кто оплачивает каждую строку, зависит от продукта и договорных условий. Не переносите условия государственной программы на любой кредит коммерческого банка.

Если в плане есть рефинансирование или продажа через год, попросите два расчёта: первоначальная выдача и закрытие на выбранную дату. Низкая номинальная ставка может оказаться менее выгодной после добавления повторного оформления и комиссии за досрочное погашение. Актуальное описание 보금자리론 HF, редакция апреля 2026.

Два примера бюджета без ложной точности#

Оба объекта являются обычным жильём 59 м². Налоги без льгот, агент на стандартном НДС, комиссия взята по верхнему пределу. U означает ещё не полученную индивидуальную сумму услуг, регистрации, облигаций и банковских расходов.

Строка: Цена

• Жильё 80 млн: 80 000 000.
• Жильё 200 млн: 200 000 000.

Строка: Налоги при покупке

• Жильё 80 млн: 880 000.
• Жильё 200 млн: 2 200 000.

Строка: Агент с 10% НДС

• Жильё 80 млн: 440 000.
• Жильё 200 млн: 880 000.

Строка: Гербовый сбор покупки в принятом сценарии

• Жильё 80 млн: 0.
• Жильё 200 млн: 150 000.

Строка: Проверяемый промежуточный итог

• Жильё 80 млн: 81 320 000.
• Жильё 200 млн: 203 230 000.

Строка: Пока неизвестные строки

• Жильё 80 млн: + U.
• Жильё 200 млн: + U.

Строка: Переезд, ремонт и резерв

• Жильё 80 млн: Отдельно.
• Жильё 200 млн: Отдельно.

Для второго примера допустим задаток 20 млн уже внесён, а подтверждённая выдача кредита в день расчёта составляет 120 млн. Тогда до учёта U, переезда и резерва нужны ещё 203 230 000 − 20 000 000 − 120 000 000 = 63 230 000. Все числа вымышлены. Одобрение кредита на 120 млн в данном примере не является обещанием доступного LTV конкретному читателю.

Арендатор, расчёты по дому и первый месяц#

Если квартира продаётся с 보증금 арендатора, не считайте депозит скидкой или подарком. При принятии соответствующих обязательств он может уменьшать деньги продавцу сейчас, но остаётся будущим обязательством вернуть арендатору деньги. Отдельно согласуйте с банком совместимость такого приобретения с кредитом и очередностью требований.

Запросите справку о 관리비 и сверку начислений на дату передачи. Обсудите коммунальные показания, авансовые платежи управления и расчёт накоплений по ремонту. Не все строки управляющей компании одинаково распределяются между собственником и жильцом. Попросите именно письменный акт сверки, особенно когда продавец сам в квартире не живёт.

Контрольный список для дня сделки#

Сверьте собственника и получателя денег, платёжный график, освобождение от обременений и фактическую выдачу кредита. Для каждого перечисления должны быть назначение, получатель, срок и подтверждение. Проверьте лимиты банковских переводов заранее. Не заменяйте платёжную ведомость фотографией общей суммы из чата посредника.

После сделки сопоставьте смету и реальные квитанции. Верните неиспользованный аванс расходов, если он передавался представителю. Сохраните папку покупки до будущей продажи: повторно восстановить договоры и подтверждения ремонта через много лет бывает дорого.

Итог: сначала посчитайте подтверждённый минимум, затем заполните неизвестные строки коммерческими предложениями. Не выдавайте приблизительный резерв за точную государственную пошлину.

Все статьи цикла: ипотека, покупка жилья и налоги