08. Продажа квартиры в Корее: налог на прибыль, единственное жильё и несколько объектов

Проверено 27 октября 2026 года. Самая опасная ошибка продавца: считать, что квартира дешевле 1,2 млрд или зарегистрирована на одного человека, поэтому налога точно нет. Освобождение зависит от семьи, сроков, проживания, резидентства и истории объекта. Налог проверяют до согласования окончательной цены и даты расчёта.

С чего начать подготовку#

Соберите старый договор покупки, будущий договор продажи, подтверждения затрат, выписку о собственности, историю регистрации и фактического проживания. Составьте список жилья, долей и прав на будущие квартиры у членов семьи. Отметьте периоды выезда из Кореи, если продавец жил за рубежом.

Не поручайте агенту определять налог только по цене квартиры. Агент может организовать продажу, но его расчёт не заменяет проверку 세무사 или NTS. Особенно это важно для иностранного продавца, наследства, дарения, перестройки, совмещённого жилого и коммерческого здания.

Налог начисляется не просто на полученные деньги#

Базовая цепочка:

1. Цена продажи минус подтверждённая стоимость приобретения.
2. Минус допустимые затраты.
3. Полученный прирост корректируется на применимые освобождения и вычет за длительное владение.
4. Затем учитывается доступный базовый вычет и определяется облагаемая база.
5. Применяются подходящая ставка, зачёты и местный налог.

Остаток ипотеки не является затратой, которая автоматически уменьшает налогооблагаемую прибыль. Квартира может быть продана с большим налогом, хотя после возврата долга на счёте останется мало денег. Схема расчёта NTS.

Какие расходы стоит подтверждать#

В допустимые расходы могут входить связанные с приобретением налоги и оформление, комиссия при покупке и продаже, а также отвечающие требованиям капитальные улучшения. Текущие бытовые траты и любой ремонт по устному описанию не становятся автоматически вычетом. Нужны договор, содержание работ, платёж и надлежащие подтверждающие документы. Разъяснение NTS о необходимых расходах.

Сохранять документы лучше при покупке и ремонте, а не искать мастера через десять лет. Не создавайте фиктивные счета ради уменьшения базы. Если документ потерян, спросите о допустимом восстановлении и альтернативных доказательствах.

Единственное жильё: что действительно проверяется#

Для базового освобождения 1세대 1주택 проверяют одно жильё у семьи на установленную дату и, как правило, минимум два года владения. Если жильё было приобретено начиная с 3 августа 2017 года в действовавшей на момент приобретения 조정대상지역, обычно требуется также не менее двух лет проживания. Нужны проверка исключений и точная история статуса зоны.

Граница 1,2 млрд относится к цене продажи, а не к прибыли. При более дорогом подходящем единственном жилье не обязательно облагается вся прибыль: применяется пропорциональный расчёт превышающей порог части. Обзор освобождения NTS.

Временное наличие двух объектов при замене жилья, брак, наследство и объединение семьи для ухода за родителями могут иметь специальные режимы. Но каждый требует собственной проверки дат и условий. Правило для «временных двух» по приобретению не следует автоматически переносить на продажу.

Регистрация адреса помогает подтверждению, но не заменяет фактическое выполнение условий. Если вы сдали квартиру и жили в другом месте, нельзя выдавать формальную регистрацию за реальное проживание. Также учитывайте, что изменение назначения здания перед продажей может иметь специальные последствия.

Обычная прогрессивная шкала#

Когда применяется базовая шкала, национальные ставки составляют:

Облагаемая база: До 14 млн

• Предельная ставка: 6%.

Облагаемая база: Свыше 14 до 50 млн

• Предельная ставка: 15%.

Облагаемая база: Свыше 50 до 88 млн

• Предельная ставка: 24%.

Облагаемая база: Свыше 88 до 150 млн

• Предельная ставка: 35%.

Облагаемая база: Свыше 150 до 300 млн

• Предельная ставка: 38%.

Облагаемая база: Свыше 300 до 500 млн

• Предельная ставка: 40%.

Облагаемая база: Свыше 500 млн до 1 млрд

• Предельная ставка: 42%.

Облагаемая база: Свыше 1 млрд

• Предельная ставка: 45%.

Это предельные ставки по ступеням. Для базы 20 млн нельзя умножать всю сумму на 15% без корректировки предыдущей ступени. Для быстрого расчёта NTS публикует 누진공제. Официальная таблица ставок.

К национальному 양도소득세 добавляется отдельный 개인지방소득세. В простом случае без специальных различий расчёт местного компонента соответствует 10% национального основного налога. Это не 10% цены квартиры и не основание считать местную декларацию поданной автоматически.

Два примера с покупкой за 80 и 200 млн#

Оба примера вымышлены. Продавец является налоговым резидентом; квартира не освобождена как единственная; нет повышенной ставки; владение два года и шесть месяцев, поэтому в примере нет вычета за владение от трёх лет. В соответствующей группе активов базовый годовой вычет 2,5 млн ещё не использован. Приведённые расходы считаются подтверждёнными и допустимыми.

Расчёт: Покупка

• Пример А: 80 000 000.
• Пример Б: 200 000 000.

Расчёт: Продажа

• Пример А: 100 000 000.
• Пример Б: 250 000 000.

Расчёт: Допустимые дополнительные расходы

• Пример А: 3 000 000.
• Пример Б: 5 000 000.

Расчёт: Прирост

• Пример А: 17 000 000.
• Пример Б: 45 000 000.

Расчёт: База после вычета 2,5 млн

• Пример А: 14 500 000.
• Пример Б: 42 500 000.

Расчёт: Национальный налог

• Пример А: 915 000.
• Пример Б: 5 115 000.

Расчёт: Местный компонент по допущению 10%

• Пример А: 91 500.
• Пример Б: 511 500.

Расчёт: Итого

• Пример А: 1 006 500.
• Пример Б: 5 626 500.

Проверка А: 14 млн × 6% + 0,5 млн × 15% = 915 000. Проверка Б: 14 млн × 6% + 28,5 млн × 15% = 5 115 000. Если выполнено освобождение единственного жилья, результат будет другим. Если не выполнены два года владения или действует надбавка, таблица также неприменима.

Базовый вычет не выдаётся заново на каждую квартиру без учёта других продаж в том же году. При нескольких сделках заранее спросите, требуется ли объединение результатов и итоговая декларация.

Быстрая перепродажа#

Для краткосрочной продажи жилья применяются специальные высокие ставки: менее года владения обычно 70%, от года до менее двух лет 60%, с проверкой конкурирующих повышенных режимов. Это национальный компонент; местный учитывается отдельно. У прав на новостройку имеются собственные правила, поэтому их нельзя считать точно как уже готовую квартиру. FAQ NTS о краткосрочном владении.

Не определяйте срок только по дню подписания первоначального договора. Для налоговых дат важны расчёт, передача и установленные законом особенности. Пара дней иногда меняет применимый режим, поэтому дату следует проверить документально до договора продажи.

Несколько квартир: что изменилось в 2026 году#

Общая приостановка повышенных ставок для соответствующих продаж завершилась 9 мая 2026 года. Для многоквартирного собственника при продаже в 조정대상지역 возможны надбавки 20 процентных пунктов при двух объектах и 30 при трёх и более; при применении такого повышенного режима вычет за длительное владение не применяется. Это прибавление процентных пунктов, не увеличение рассчитанного налога на 20 или 30 процентов. Сообщение NTS от 01.03.2026.

Для ранее начатых сделок предусмотрены переходные условия. В прежних регулируемых районах Сеула, включая Каннам, Сочхо, Сонпха и Ёнсан, применялось окно до четырёх месяцев с предельной датой 9 сентября. Для районов, включённых 16 октября 2025 года, предусмотрено до шести месяцев с предельной датой 9 ноября 2026 года. Требуются своевременный договор и подтверждение задатка, а для соответствующих разрешительных сделок учитывается своевременно поданное заявление на 토지거래허가. На 27 октября нельзя обещать такое освобождение новому договору только потому, что ноябрьская дата ещё не наступила. Официальная памятка о завершении и переходных условиях.

Если ваш случай зависит от переходного окна, передайте специалисту договор, банковское подтверждение задатка, заявление на разрешение, само разрешение и план окончательного расчёта. Объявление о продаже или неформальная бронь не равны выполненному переходному условию.

Длительное владение, проживание и будущие реформы#

장기보유특별공제 зависит от режима, продолжительности владения и иногда проживания. У обычного облагаемого объекта и подходящего единственного дорогого жилья разные схемы. Даже при десятилетнем владении нельзя обещать всем одинаковые 80% вычета.

Осенью 2026 года обсуждаются изменения последующих лет, включая перераспределение веса проживания и владения. Проект или правительственная презентация не заменяют вступившую в силу норму на дату продажи. В этой статье расчёты не используют будущие обещанные ставки. Планируя продажу в 2027 году, обновите расчёт перед подписанием договора.

Иностранец и нерезидент#

Гражданство, тип визы и налоговое резидентство являются разными понятиями. Иностранец может быть налоговым резидентом, а гражданин Кореи, постоянно живущий за границей, нерезидентом. Наличие единственной квартиры в Корее не гарантирует нерезиденту обычное освобождение.

При продаже нерезидентом нужно заранее проверить обязанности покупателя по удержанию налога и документам. В применимых случаях удержание использует меньшую из сумм 10% выручки или 20% подтверждённого прироста; существуют исключения и отдельный местный компонент. Это предварительное удержание, не универсальный окончательный налог. Не переводите продавцу весь остаток без адресной проверки. Таблица NTS по удержаниям нерезидентам.

Отдельно уточните документы для вывода выручки за рубеж и обязательства в стране вашего налогового резидентства. Корейская уплата не гарантирует отсутствие декларации в другой стране; применимое соглашение и возможный зачёт проверяются отдельно.

Когда декларировать и платить#

Национальную 예정신고 и платёж по обычной продаже недвижимости подают в течение двух месяцев после конца месяца продажи. Продажа в октябре 2026 обычно означает национальный срок 31 декабря 2026. Для местного налога срок по общему правилу на два месяца позже национального. Проверьте перенос, если конечный день приходится на выходной или праздник. Местная администрация Кванджу о сроках.

Национальная декларация подаётся через Hometax или территориальную налоговую. После неё отдельно проверьте передачу в Wetax, отправку местной декларации и оплату. Сохраните два результата подачи и два подтверждения оплаты, когда имеются оба обязательства. При нескольких продажах может потребоваться годовая 확정신고 в мае следующего года, а не только предварительные заявления.

Для национального налога у резидента при сумме свыше 10 млн предусмотрена частичная рассрочка до двух месяцев: при общей сумме до 20 млн переносится превышение над 10 млн, при более высокой сумме до половины. Это не право произвольно не платить местный налог. Официальное правовое руководство.

Дарение и наследство: отдельный расчёт, не короткий обход налога#

Передача супругу или ребёнку не делает налоги нулевыми. Возникают вопросы 증여세, 취득세 получателя, рыночной оценки и дальнейшей продажи. При передаче вместе с долгом, 부담부증여, часть операции может иметь последствия продажи для передающего. При последующей продаже подаренного или наследованного объекта важны специальные правила первоначальной стоимости и срока.

Полноценный расчёт наследства и дарения требует отдельного материала и семейных данных. Здесь не приводится «универсальная ставка» и не предлагается подарить объект вместо продажи без анализа. Для консультации подготовьте родство, даты, резидентство участников, прежние подарки, долги и оценку имущества.

Перед продажей узнайте не только размер налога, но и сумму, которая останется после возврата ипотеки, депозита арендатора, комиссии и всех налоговых платежей.

Все статьи цикла: ипотека, покупка жилья и налоги