10. Досрочное погашение и рефинансирование ипотеки в Корее: когда это выгодно

Проверено 27 октября 2026 года.

Погасить ипотеку раньше можно частично или полностью. Но «внести деньги на счёт», «уменьшить основной долг» и «закрыть кредит со снятием залога» означают разные действия. До перевода крупной суммы получите расчёт банка именно на предполагаемую дату операции.

В этой статье разобраны основные сценарии, а не все возможные договоры. Она не заменяет индивидуальную финансовую и юридическую консультацию. Для старого кредита действуют его условия, а не автоматически новая рекламная комиссия.

Что именно вы хотите сделать#

Частичное погашение уменьшает основной долг. После него может измениться будущий платёж или срок, но доступный способ пересчёта нужно подтвердить у банка. Нельзя считать, что любое приложение автоматически позволяет выбирать между двумя вариантами.

Полное погашение закрывает денежное обязательство по кредиту после оплаты остатка основного долга, начисленных процентов и применимых расходов. Однако запись о залоге не всегда исчезает сама. Заранее выясните, кто готовит документы и оплачивает снятие обременения.

Рефинансирование означает новый кредит, за счёт которого закрывается старый. Новый банк заново проверяет заёмщика и объект. Снижение рыночных ставок само по себе не гарантирует возможность перехода.

Продажа заложенной квартиры требует согласованной последовательности расчётов и снятия старого залога. Не обещайте покупателю, что обременение «потом уберётся», если порядок ещё не подтверждён банком и специалистом по регистрации.

Откуда берётся комиссия#

Корейское название обычно 중도상환수수료 или 중도상환해약금. В опубликованных условиях многих банков комиссия ограничена начальным периодом, часто первыми тремя годами. Но проверять нужно договор, дату выдачи и специальные исключения.

FSC поясняет, что после реформы ставки комиссии рассчитываются финансовыми организациями ежегодно на основе разрешённых затрат. Ежегодная публикация новой ставки не означает автоматического изменения условий каждого ранее выданного кредита. Разъяснение FSC о реформе комиссий.

Поэтому вопрос банку должен звучать так: «Какая ставка комиссии закреплена за моим договором, до какой даты она применяется и какой бесплатный лимит остался сейчас?» Вопрос «Сколько у вас комиссия в 2026 году?» недостаточен для кредита 2023 года.

Подтверждённые ориентиры 2026 года#

Кредитор и категория: KB, кредиты под недвижимость, новые с 01.01.2026, плавающая категория

• Указанная ставка комиссии: 0,55%.
• Как читать: Категория определяется условиями договора.

Кредитор и категория: KB, те же кредиты, прочая категория

• Указанная ставка комиссии: 0,75%.
• Как читать: Включает предусмотренные банком длительные периоды фиксации/пересмотра.

Кредитор и категория: Woori, домашние хозяйства, недвижимое/движимое обеспечение, фиксированная категория

• Указанная ставка комиссии: 0,71%.
• Как читать: Общая таблица для новых/увеличенных и переоформляемых договоров с 01.01.2026.

Кредитор и категория: Woori, та же группа, плавающая категория

• Указанная ставка комиссии: 0,95%.
• Как читать: У отдельных продуктов возможны специальные условия.

KB также сообщает о ежегодном освобождении от комиссии в пределах 10% первоначальной суммы кредита под недвижимость; неиспользованная часть не переносится на следующий год. Действие льготы и начало расчётного года уточняйте по вашему продукту. KB: комиссия и бесплатный лимит. У Woori формула учитывает оставшийся период, а для кредита длиннее трёх лет расчётный предел ограничивается третьей годовщиной. Woori: официальная таблица комиссий.

Это не рейтинг банков. Низкая комиссия может сочетаться с более высокой процентной ставкой. А старый договор может иметь совсем другой тариф. Проверенной единой цифры NH на октябрь 2026 года здесь нет: просите расчёт у конкретного NH농협은행 или 농·축협, не подставляйте прошлогоднее число.

Формула на простом примере#

Для договора с соответствующим условием ориентировочная формула выглядит так:

Облагаемая сумма досрочного погашения × ставка комиссии × оставшиеся дни платного периода / полная длительность этого периода.

Если договор дольше трёх лет, в рассматриваемой типовой конструкции применяется трёхлетний расчётный период, а не весь двадцати- или тридцатилетний срок. Точные дни, високосный год, округления и бесплатная часть должны учитываться банком.

Учебный пример, не банковская котировка: первоначально выдано 300 млн вон; нужно внести 50 млн; договорный бесплатный остаток равен 30 млн; комиссия 0,55%; прошёл ровно один год из трёх. Если льгота действительно применяется к этой операции, облагается 20 млн. При условном соотношении оставшегося срока 2/3 получается:

20 000 000 × 0,0055 × 2/3 ≈ 73 333 вон.

Если бесплатный лимит уже израсходован, тот же условный расчёт на 50 млн даст около 183 333 вон. Разница показывает, почему нельзя вычислять комиссию только по сумме нового перевода. Попросите банк отдельно показать использованный лимит и его остаток.

Стоит ли ждать третью годовщину#

«Подожду, чтобы не платить комиссию» не всегда означает экономию. За время ожидания продолжают начисляться проценты на долг, который можно было уменьшить раньше.

Предположим для учебного сравнения, что комиссия сегодня составляет 80 000 вон, а ожидание освобождения продлится два месяца. Если на планируемые к погашению 20 млн начисляется 5% годовых, грубая оценка процентов за два месяца составит около 166 667 вон. Это не точный договорный расчёт, но повод запросить два официальных сценария: погашение сейчас и погашение в дату освобождения.

Добавьте доход, который принесут деньги до этой даты, после налогов и расходов. Не сравнивайте гарантированно сэкономленные проценты с обещанной доходностью рискованной инвестиции как с равнозначными величинами.

Не отдавайте банку весь резерв#

Досрочное погашение уменьшает долг, но одновременно уменьшает доступные деньги. Деньги, внесённые в ипотеку, нельзя считать свободным накопительным счётом: возможность снова занять их зависит от будущей проверки.

Перед крупным платежом отдельно оставьте бюджет обязательных расходов, ремонта, налогов, переезда и возможного перерыва в доходах. Размер резерва выбирайте под свою ситуацию. Человеку с нестабильной занятостью может быть важнее сохранить ликвидность, чем максимально уменьшить проценты в этом месяце.

Полезный вопрос: «Если после погашения завтра возникнет крупный обязательный расход, откуда я возьму деньги?» Если ответом будет дорогой необеспеченный кредит, план стоит пересчитать.

Уменьшать платёж или сокращать срок#

Если банк разрешает выбор, уменьшение платежа даёт больше свободы текущему бюджету. Сокращение срока при сопоставимых прочих условиях обычно сильнее уменьшает будущие проценты, поскольку долг быстрее исчезает. Но сравнение должно учитывать реальный график и одинаковую сумму досрочного взноса.

Попросите два новых графика и сравните: следующий платёж, дату последнего платежа, сумму будущих процентов, возможность последующих дополнительных взносов. Сохранение прежнего ежемесячного платежа после частичного погашения не всегда автоматически оформляется как сокращение договорного срока.

Особенно внимательно проверьте кредиты с льготным периодом или крупным платежом в конце: маленькая текущая сумма не показывает будущую нагрузку.

Когда рефинансирование действительно полезно#

Сравните старый и новый кредиты на одинаковом горизонте. Начните с остатка основного долга и оставшегося срока. Если новый банк растягивает погашение ещё на десять лет, платёж может снизиться даже без улучшения цены денег.

Учебный пример: на остатке 250 млн разница ставок 0,4 процентного пункта даёт грубую начальную экономию около 1 млн вон в год, или 83 333 вон в месяц, до учёта амортизации. Если переход стоит 900 000 вон, простая оценка окупаемости составляет около одиннадцати месяцев. Это только предварительный фильтр. Для решения нужны два полных графика и все разовые расходы.

Учитывайте комиссию старого банка, снятие и оформление обеспечения, вашу долю налогов и сборов, утрату старых льгот, новые обязательные условия и возможный новый период комиссии за досрочное погашение. Если через полгода планируется продажа, переход с окупаемостью через год может не иметь смысла.

Почему приложение может отказать#

У дистанционного сервиса есть собственные рамки: вид жилья, доступность оценки, срок после выдачи старого кредита, участвующий кредитор и допустимый тип долга. Например, описание KB отдельно перечисляет подходящие объекты и требование о прошедших шести месяцах для указанного механизма перехода. Это не обещание, что любой иной канал обязан применять тот же срок. KB о переходе ипотечного кредита.

Kbank указывает, что его рефинансирование предполагает полное закрытие старой ипотеки, а при меньшей одобренной сумме недостающие средства должен подготовить клиент. Kbank, вопросы о рефинансировании.

Падение дохода, новые долги, изменение оценки жилья или правил могут помешать переходу. Поэтому не закрывайте старый кредит за счёт краткосрочного займа в надежде, что новый банк обязательно выдаст ипотеку позже.

Порядок безопасного закрытия#

1. Закажите сумму полного погашения на точную дату.
2. Уточните время проведения, выходные дни и доступный канал.
3. Согласуйте, кто переводит деньги и куда.
4. Получите подтверждение нулевого остатка и отсутствия начислений.
5. Оформите снятие залога и проверьте новую выписку.
6. Сохраните расчёты, платёжные подтверждения и регистрационные документы.

Если причина погашения или перехода состоит в невозможности платить, не откладывайте разговор до просрочки. Для некоторых продуктов HF предусмотрены механизмы отсрочки основного долга, но они имеют собственные основания и не означают прекращение процентов. HF: ответы о временных трудностях.

Все статьи цикла: ипотека, покупка жилья и налоги