Проверено: 9 октября 2026 года. Основная рубрика: Проверка договора (https://ik.luxury/t/proverka-dogovora-dd394a).

Самостоятельный справочный материал. Практические списки помогают подготовиться; применимые документы, условия и сроки зависят от ситуации. Это не индивидуальное юридическое заключение.

Связанные рубрики: Проверка владельца (https://ik.luxury/t/proverka-vladelca-d4798c), Проверка задолженности (https://ik.luxury/t/proverka-zadolzhennosti-310adf), Проверка агентства недвижимости (https://ik.luxury/t/proverka-agentstva-nedvizhimosti-157a23), Незаконные комиссии (https://ik.luxury/t/nezakonnye-komissii-028bc9).

Начать с общего маршрута: Безопасный договор аренды и 전세 (https://ik.luxury/p/official-safe-housing-lease-safe-housing-lease).

Чонсе, вольсе и чонсе-квон: что именно вы подписываете

전세, чонсе — аренда с крупным возвратным депозитом без ежемесячной арендной платы. 월세, вольсе — аренда с ежемесячными платежами; договор часто предусматривает депозит. 반전세, панчонсе сочетает значительный депозит и месячную плату. Важны цифры и обязательства, а не рекламное название.

Обычный договор чонсе не равнозначен 전세권, зарегистрированному вещному праву по Гражданскому кодексу. Подписание договора, выдача 확정일자 и регистрация 전세권 — разные действия. Просите назвать конкретный документ вместо обещания «всё зарегистрируем». Официальное пояснение EasyLaw (https://m.easylaw.go.kr/MOM/SubCsmOvRetrieve.laf?ccfNo=1&cciNo=1&cnpClsNo=1&csmSeq=2495&langCd=700101).

Защита по 주택임대차보호법 касается аренды для проживания. Иностранцы тоже могут пользоваться ею при соблюдении требований к регистрации и адресу. Фраза «иностранцев закон не защищает» слишком категорична; столь же ошибочно считать достаточным один подписанный договор. Очевидно временное пользование исключено из общего режима: название «short-term» не заменяет оценки обстоятельств. Область действия закона (https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=1&cciNo=2&cnpClsNo=1&csmSeq=629&popMenu=ov).

При выборе отдельно посчитайте деньги, связанные в депозите, и ежемесячную нагрузку. Например, 20 млн депозита и 700 тыс. в месяц — разные обязательства: депозит не является безвозвратной годовой арендой, но его задержка может сорвать следующий переезд. Дополнительно запросите 관리비, коммунальные платежи и комиссию.

Проверка объекта и реестра до платежа

Получите свежую 등기사항증명서, часто называемую 등기부등본:

  • 표제부: описание объекта; сверьте адрес, корпус и квартиру.
  • 갑구: собственность, переходы права, аресты, предварительные записи, начало аукциона.
  • 을구: другие права, включая залог и 전세권.

Для отдельного дома сравните реестры земли и здания. Проверяйте их сами, даже при участии посредника, и повторите проверку перед окончательным расчётом. Первоначальная выписка не отражает последующие изменения.

Internet Registry Office: ознакомление — 700 вон за запись, выдача — 1 000; в реестровом офисе — 1 200 вон. Дополнительные документы оплачиваются по своим правилам.

Несовпадение номера на двери и в реестре опасно для идентификации жилья и адресной регистрации. Ранние залоги могут иметь приоритет. Даже если долг меньше цены объявления, депозит не обязательно безопасен: важны выручка и очередность требований. EasyLaw: реестр, тарифы и риски; справочник на 15.09.2026 (https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=2&cciNo=1&cnpClsNo=1&csmSeq=629).

Если в реестре есть 신탁

Запросите 신탁원부, документ с условиями доверительной структуры. Правила предусматривают его включение в выдачу по отдельному указанию заявителя. Проверьте комплект, не ограничиваясь первой страницей выписки. Правила регистрации, статья 30; указанная редакция действует с 01.08.2025 (https://law.go.kr/LSW/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1026156285).

Официальный материал Пусана предупреждает: отсутствие необходимого согласия доверительной компании или приоритетного выгодоприобретателя может помешать противопоставить им аренду. До платежа установите, кто вправе сдавать объект, принимать деньги и отвечать за депозит. Сложную структуру покажите независимому специалисту. Район Согу, Пусан (https://www.bsseogu.go.kr/news/board/view.do?boardId=BBS_0000111&dataSid=257021&menuCd=DOM_000000507000000000&paging=ok&startPage=9).

Владелец, представитель, налоги и другие арендаторы

Сверьте личность подписанта с собственником. Если действует представитель, проверьте доверенность: стороны, объект, условия, право подписывать и получать деньги. Нужны подтверждения полномочий и удостоверение печати; для подписанной доверенности официальный справочник указывает подтверждение подписи либо нотариальное оформление.

Владелец должен представить предусмотренные законом сведения о ранее удостоверенных договорах и налоговые справки либо согласие на получение соответствующих сведений. Это особенно важно, когда за один объект конкурируют депозиты нескольких жильцов. EasyLaw: контрагент и долги (https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=3&cciNo=1&cnpClsNo=2&csmSeq=1972&menuType=cnpcls&popMenu=ov).

Неуплаченные государственные налоги

Форма 미납국세 등 열람신청서 предусматривает проверку без согласия владельца при депозите свыше 10 млн, когда договор уже заключён; обратиться можно до начала аренды. Владелец получает уведомление. Предусмотрены документы личности и копия договора; сбор отсутствует. Для другой ситуации уточните необходимость согласия.

Результат не гарантирует отсутствие всех долгов: форма предупреждает о задержках отражения начислений и возможном отсутствии небольших сумм в данных на момент запроса. Национальные и местные налоги проверяются раздельно. Официальная форма, редакция 22.03.2024 (https://www.law.go.kr/flDownload.do?bylClsCd=110202&flSeq=150102973&gubun=).

Субаренда и комнаты

Если жильё предлагает другой арендатор, выясните, действует ли он как представитель или 전대인, субарендодатель. Проверяйте согласие собственника и основной договор. Без соответствующего согласия возможность защищать пользование перед владельцем ограничена. Комната в шэрхаусе требует проверки цепочки полномочий. Родство подписанта с собственником само по себе не является доверенностью. EasyLaw: стороны договора и субаренда (https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMainBtr.laf?ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=1&csmSeq=629&menuType=cnpcls&popMenu=ov).

Договор: что получить и согласовать письменно

В договоре должны ясно читаться стороны, объект, даты, депозит, аванс, остаток, сроки платежей, передача жилья и дополнительные условия. Через посредника получите также 중개대상물 확인·설명서 — документ проверки и объяснения объекта — и 공제증서, свидетельство обеспечения ответственности посредника. Последнее не равно гарантии вашего депозита.

Для 확정일자 нужен завершённый документ с существенными данными и подписями/печатями; исправления и соединение страниц тоже имеют значение. Расписка без объекта и периода аренды не заменяет полноценный договор. Сохраняйте подтверждения промежуточного и окончательного платежей. EasyLaw: оформление договора (https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=2&csmSeq=629).

Берите 주택임대차표준계약서 с сайта Министерства юстиции: доступны оригинал и редактируемый вариант. Сравните предложенный текст с оригиналом: название «стандартный» не доказывает, что условий не изменяли. Официальный стандартный договор (https://www.moj.go.kr/moj/314/subview.do).

Практические вопросы для переговоров:

  1. Что включено в 관리비, как подтверждаются дополнительные начисления?
  2. Кто и к какой дате устраняет дефекты?
  3. Как фиксируются мебель, техника и состояние помещения?
  4. Что происходит при отказе в обещанном кредите или гарантии по причине объекта/владельца?
  5. Какие условия досрочного выезда, поиска замены и комиссии?
  6. Когда возвращается депозит, какие удержания допускаются и чем подтверждаются?

Это редакционный список вопросов, а не готовые юридические условия. Для оговорки о кредите/гарантии отдельно согласуйте основания отказа, сроки, доказательства и судьбу переданных денег. Устное «аванс точно вернём» оставляет доказательственный риск.

Посредник: что он обязан объяснить

Посредник должен представить основания своих пояснений: выписки, документы здания, а при необходимости 신탁원부. В круг разъяснений входят права, состояние оборудования и помещения, ограничения использования, комиссия и её расчёт, 관리비. Если владелец отказался предоставить необходимые данные, это должно быть объяснено клиенту и отражено в документе проверки.

Поэтому вопрос «вы проверили квартиру?» недостаточно конкретен. Попросите показать, на каком документе основан каждый существенный ответ. Сохраните подписанный 확인·설명서 вместе с договором. При ущербе из-за умысла или неосторожности посредника возможно требование возмещения, но оно не возникает автоматически из любого невозврата депозита.

Комиссия регулируется применимыми местными правилами. До платежа запросите тип объекта, расчётную сумму сделки, ставку, предел, дополнительные расходы и документ об оплате. Не используйте таблицу для жилой квартиры для любого офистеля или коммерческого помещения. EasyLaw: обязанности, ответственность и комиссия посредника (https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=3&csmSeq=629&popMenu=ov).

Контроль передачи денег

Редакционная последовательность для встречи: разложите документы по одному объекту → сверьте подписанта → проверьте полномочия → прочитайте финальные условия → проверьте реквизиты → только затем решайте вопрос оплаты. Если посредник торопит, предложите перенести расчёт на время, когда сможете закончить проверку. Не подменяйте неизвестную информацию обещанием «потом донесём».

Проверьте арифметику: аванс плюс остаток должны давать согласованный депозит; месячная плата и 관리비 не должны незаметно появляться во второй редакции; сроки передачи ключей и начала оплаты должны быть согласованы. Сохраните именно подписанную финальную версию, включая приложения. При платеже третьему лицу требуется отдельная проверка полномочий и правового результата, а не только совпадение номера счёта с сообщением в чате.

Комиссия посредника: полный расчёт и спорные начисления

Сначала определите применимую территорию и вид объекта

Для жилья комиссия регулируется местными нормами в пределах национальных правил. Важная деталь: если объект и агентство находятся в разных 시·도, статья 20(3) предписывает применять нормы территории офиса посредника. Нельзя автоматически выбирать таблицу по адресу квартиры.

Правила различают жильё, определённые офистели и прочие объекты. Для офистеля льготная категория требует одновременно площади 전용면적 не более 85 м² и установленных отдельных кухонных, санитарных и ванных удобств. В смешанном здании имеет значение доля жилой площади. Правила к Закону о посредниках, статья 20, редакция с 28.08.2026 (https://www.law.go.kr/LSW/lsLinkCommonInfo.do?lsJoLnkSeq=1013419503).

Практический вопрос агенту: «По какой категории вы считаете этот объект и каким документом подтверждается классификация?» Рекламное «студия» или наличие кровати не заменяет правовой категории. Если ответ меняется после озвучивания цены, запросите новый расчёт до подписания.

Контрольная таблица Сеула: аренда жилья

Опубликованная сеульская таблица, действующая с 30.12.2021:

| Расчётная сумма сделки | Верхняя ставка | Дополнительный денежный предел | |---|---:|---:| | Меньше 50 млн | 0,5% | 200 000 | | От 50 млн до менее 100 млн | 0,4% | 300 000 | | От 100 млн до менее 600 млн | 0,3% | Нет отдельного предела | | От 600 млн до менее 1,2 млрд | 0,4% | Нет отдельного предела | | От 1,2 млрд до менее 1,5 млрд | 0,5% | Нет отдельного предела | | От 1,5 млрд | 0,6% | Нет отдельного предела |

«Нет отдельного предела» означает, что сохраняется ограничение процентом, а не отсутствие ограничения вообще. Таблица аренды отличается от таблицы купли-продажи. Сеул: официальная таблица и калькулятор (https://land.seoul.go.kr/land/broker/brokerageCommission.do).

Для сопоставления используйте официальный лист Кёнгидо (https://gris.gg.go.kr/pdf/RebRateView2022.pdf) и страницу Ульсана (https://www.ulsan.go.kr/u/metro/contents.ulsan?mId=001005011001001000). Это проверяемые региональные примеры, а не обещание неизменности правил всех регионов. Для своего договора сверяйте действующую местную норму и дату сделки, а не старую картинку в блоге.

Как получить расчётную сумму для вольсе

Для чонсе ориентир — депозит. При депозите и месячной плате используется:

Депозит + месячная аренда × 100.

Если полученная сумма меньше 50 млн, её пересчитывают:

Депозит + месячная аренда × 70.

Ровно 50 млн не меньше порога: переходить к множителю 70 нельзя. Потом выбирают диапазон, умножают на согласованную ставку и проверяют денежный предел, если он есть. Стороны сделки оплачивают собственные комиссии в рамках правил; это не означает, что арендатор должен оплатить и владельца. Ульсан: расчёт и распределение комиссии (https://www.ulsan.go.kr/u/metro/contents.ulsan?mId=001005011001001000).

Учебные примеры

Расчёты ниже сделаны для сеульской таблицы аренды жилья, по максимальной ставке, до НДС. Это не рыночные предложения.

  1. Депозит 10 млн, аренда 700 тыс. Расчётная сумма: 10 млн + 700 тыс. × 100 = 80 млн. 0,4% даёт 320 тыс., но денежный предел снижает максимум до 300 тыс.
  2. Депозит 5 млн, аренда 300 тыс. Первый расчёт даёт 35 млн, поэтому применяют ×70: 5 млн + 21 млн = 26 млн. 0,5% = 130 тыс.
  3. Депозит 20 млн, аренда 300 тыс. Первый расчёт даёт ровно 50 млн; ×70 не применяется. 0,4% = 200 тыс.
  4. Чонсе 300 млн. 0,3% = 900 тыс. Можно договориться о меньшей комиссии.

Это простые арифметические применения приведённых правил. Не добавляйте в расчёт произвольное количество лет аренды и не заменяйте законный множитель процентом из HUG, банковского кредита или налогового калькулятора.

Офистель: почему расчёт может отличаться

Для офистеля, отвечающего названным требованиям, максимальная ставка аренды — 0,4%, продажи — 0,5%. Для иных объектов соответствующей категории действует предел 0,9%. Например, при расчётной сумме 80 млн квалифицируемый офистель даст максимум 320 тыс. до налога; жилищный предел 300 тыс. из предыдущего примера нельзя переносить автоматически. Сеул: отдельные таблицы офистелей и других объектов (https://land.seoul.go.kr/land/broker/brokerageCommission.do).

С 28.08.2026 в правиле для соответствующих офистелей прямо уточнено согласование комиссии в пределах максимальной ставки. Это уточнение формулировки переговоров, а не новый универсальный размер 0,4% для любых зданий. Официальный текст изменения от 11.08.2026 (https://law.go.kr/LSW/lsRvsDocListP.do?chrClsCd=010202&lsId=007292&lsRvsGubun=all).

НДС: не пользуйтесь правилом «всем 10% / упрощённым всегда 4%»

Отделите комиссию без налога, налог и итог. Для обычного плательщика 일반과세자 ставка НДС составляет 10%; у 간이과세자 иной порядок расчёта обязательств и условия выдачи 세금계산서. Процент, по которому предприниматель рассчитывает собственный налог, нельзя без проверки превращать в процент доплаты клиента. Налоговая служба: обычный и упрощённый режимы (https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7693&mi=2272).

В разъяснении MOLEG №15-0523 от 18.01.2016 указано: отдельное получение НДС упрощённым посредником само по себе не нарушает предел комиссии, если сумма без НДС остаётся в пределах. Это разъяснение касается запрета превышенной комиссии; оно не устанавливает любую произвольную доплату и не заменяет актуальную налоговую проверку. Официальное разъяснение MOLEG (https://www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?cs_seq=356669&mid=a10106020000).

До оплаты спросите:

  • Включён ли налог в согласованную сумму или добавляется сверху?
  • Какой налоговый режим у агентства на дату услуги?
  • Какой документ оно выдаёт и где в нём отражён налог?
  • Какова итоговая сумма одним числом?

Условный пример: согласованы 300 тыс. без НДС с обычным плательщиком. НДС 30 тыс.; итог 330 тыс. Если ранее согласован итог 330 тыс. с налогом, ещё раз прибавлять 10% неправильно. При споре об упрощённом режиме покажите документы налоговой службе, а не объявляйте сбор незаконным по одной подписи 간이과세자. Налоговая консультация: 126, будни 09:00–18:00. NTS: контакт и документы платежа (https://j.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7796&mi=2471).

Какие подтверждения получить

Сохраните расчёт комиссии, согласование цены, договор аренды, 확인·설명서, документ оплаты и данные офиса. Перевод на счёт подтверждает движение денег, но сам не объясняет, какая часть была комиссией, налогом или другой услугой.

Посредничество входит в перечень обязательной выдачи 현금영수증: при оплате наличными услуги от 100 тыс. вон с учётом НДС чек должен выдаваться даже без просьбы клиента. Для вопроса о конкретной форме банковской оплаты и налоговом документе уточните применимый порядок у NTS. NTS: обязательная выдача кассового подтверждения (https://j.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7796&mi=2471).

В правилах отдельно предусмотрены некоторые фактические расходы, с подтверждениями и определением плательщика. Не каждую строку «документы», «перевод», «сопровождение» можно считать допустимой надбавкой к комиссии. Запросите содержание, основание, отдельное согласование и чек. Переименование комиссии не доказывает законность платежа. Пусан, Саха: предупреждение о превышенных сборах (https://saha.go.kr/portal/contents.do?mId=0404020000).

Если расчёт завышен или деньги уже уплачены

Сначала воспроизведите расчёт письменно: категория → региональное правило → депозит/аренда → ставка → ограничение → налог → итог. Попросите агентство указать, с каким шагом оно не согласно. Это помогает отличить ошибку классификации от арифметики и налогового спора.

Для жалобы подготовьте:

  1. Название, адрес, регистрационный номер агентства и имя посредника.
  2. Адрес объекта, дату и вид сделки.
  3. Договор, расчёт, согласованную цену и требование оплаты.
  4. Перевод/чек и сумму, которую считаете излишней.
  5. Переписку и краткую хронологию без предположений о мотивах.

Местный регистрационный орган посредника принимает сообщения о превышенной комиссии и незаконном посредничестве. Муниципальные инструкции требуют конкретного описания и подтверждений, например договора и банковских записей. Пусан, Чунгу: порядок жалобы (https://www.bsjunggu.go.kr/index.junggu?menuCd=DOM_000000102002005000).

Для определения канала можно использовать официальный центр нарушений на рынке недвижимости (https://www.cleanbudongsan.go.kr/main/main.do), текущий номер на его главной странице — 1644-9782. В старых муниципальных материалах встречаются другие номера: проверяйте исходный действующий сайт.

Судебная практика рассматривает соглашение о комиссии сверх законного предела как недействительное в превышающей части. Но административная жалоба сама по себе не перечисляет деньги обратно: отдельно обсуждают возврат, соглашение или гражданское требование. Верховный суд: решение 2005다32159 от 20.12.2007 (https://www.scourt.go.kr/supreme/news/NewsViewAction2.work?gubun=4&searchOption=&searchWord=&seqnum=1260).

Что уточнять отдельно

Досрочный выезд и обещание оплатить комиссию за нового арендатора; посредничество нескольких агентств; услуги переводчика; эксклюзивный договор; сорвавшаяся сделка; смешанные и нестандартные объекты. Для таких случаев одной процентной таблицы недостаточно. Не подписывайте признание дополнительного долга, если не понимаете его основание.

Практический сигнал: документы меняются

Примеры из открытых обсуждений ниже являются рассказами авторов, а не установленными обстоятельствами дел или статистикой. Юридические правила подтверждаются отдельно официальными источниками; цены в рассказах не используются как текущие рыночные.

В одном рассказе после предварительного платежа повторная проверка выявила новую запись, связанную с предыдущим арендатором, и отдельно нарушение в строительных документах Предварительный платеж и изменившийся реестр, Theqoo (https://theqoo.net/review/1183287998). Рассказ не является судебным установлением фактов. Его практический смысл — проверять реестр прав и реестр здания отдельно и повторять проверку перед важными платежами, не полагаясь на старый скриншот.