Незаконные комиссии: проверьте основание, расчёт и получателя

Проверено 9 октября 2026 года. Практическая справка для аренды жилья в Южной Корее; индивидуальные права и способы взыскания зависят от документов и обстоятельств.

Не всякая комиссия агентства незаконна, и не всякая предъявленная сумма обязательна. Нужно последовательно выяснить: заказывали ли вы посредничество, какую цену согласовали, какой предел применим и не спрятана ли доплата под другим названием. Отдельно проверяется плата владельца: он может оплачивать собственное посредничество, а не ваше.

1. Сначала основание, затем процент

Статья 32 закона предусматривает вознаграждение от заказчика посреднической услуги. Правила допускают плату отдельно с обеих сторон, заказавших её, в соответствующих пределах. Поэтому «агент уже получил от хозяина» не доказывает, что вам ничего не начисляется. Закон, статья 32, правила, статья 20.

Но сторона, не заказывавшая посредничество, по общему правилу не становится плательщиком без отдельной договорённости или особых обстоятельств. Этот принцип подтверждён Верховным судом в деле 2023다252162. Отсутствие отдельного подписанного договора с агентом само по себе не доказывает отсутствие поручения: важна и фактическая переписка. Решение Верховного суда.

До просмотра/подбора уточните, оказывает ли агент платную услугу именно вам. Сохраните обещание «арендатору бесплатно», если оно было. Фраза «владелец платит» неоднозначна: спросите прямо, равна ли ваша итоговая комиссия нулю.

2. Запросите расчёт в разложенном виде

Попросите указать тип объекта, вид сделки, расчётную стоимость, применённую ставку, максимальный предел, согласованную сумму, отдельные расходы и НДС. Для жилья местные тарифы основаны на соответствующих правилах; если офис агентства и объект находятся в разных регионах, статья 20(3) отсылает к нормам региона офиса. Не выбирайте таблицу только по адресу квартиры. Для нежилого объекта или некоторых офистелей классификация и правила отличаются. Действующая статья 20.

Не путайте расчётную стоимость сделки с суммой комиссии. По статье 20(5), сначала складывают депозит и месячную плату, умноженную на 100. Если результат меньше ₩50 млн, расчётную стоимость определяют как депозит плюс месячная плата × 70. Учебный пример: депозит ₩10 млн и плата ₩400 000 дают сначала ₩50 млн; условие «меньше ₩50 млн» не выполнено, поэтому множитель 70 не применяют. При плате ₩300 000 сначала получается ₩40 млн, затем пересчёт даёт ₩31 млн. Это база для соответствующей ставки и предела, а не сама комиссия. Попросите ссылку на применяемую официальную таблицу и письменный расчёт; при непонятной классификации уточните её в подразделении регистрации агентства.

Верхний предел — не автоматически согласованная цена. Обсуждайте фактическую плату заранее. Если цена не согласована, не объявляйте автоматически ни нулевой долг, ни обязательность максимума.

중개보수의 청구 근거, 적용 요율과 계산식, 제가 부담할 최종 금액 및 부가세 포함 여부를 서면으로 알려 주세요. 별도 비용은 항목별로 구분해 주세요.

«Сообщите письменно основание комиссии, ставку и формулу, итоговую сумму за мой счёт и включён ли НДС. Отдельные расходы укажите по статьям».

3. Доплаты: разберите смысл, а не название

«Подарок», «благодарность» или иной ярлык не разрешают получать запрещённое превышение вознаграждения и расходов. Это прямо следует из статьи 33. Запреты для посредников. Но не всякая отдельная услуга автоматически является скрытой комиссией: нужны её содержание, заказчик и документы.

Если предлагают платный перевод, оформление бумаги, сопровождение регистрации или уборку, спросите: можно ли отказаться, кто исполнитель, какова цена и связано ли это с обязательной посреднической работой. Не платите неизвестную «иностранную надбавку» без объяснения и правовой проверки. Не соглашайтесь на фиктивную квитанцию с меньшей суммой.

Обеспечение ответственности агента не является вашим личным полисом возврата депозита. Требование отдельно купить у агента «гарантию безопасности» нужно проверять по названию продукта, организации и условиям, а не по похожему слову.

4. Когда предъявляют плату

До завершения сделки попросите условия, при которых возникает комиссия и когда производится расчёт. Сам просмотр не следует автоматически приравнивать к заключённой сделке. Однако исключение работавшего агента и последующая прямая сделка не гарантируют освобождения от платы.

Если сделка прекратилась, выясните причину: закон отдельно оговаривает случаи, связанные с умыслом или неосторожностью посредника; любое ваше добровольное изменение планов не равно этому исключению. Статья 32.

При досрочном выезде из старой квартиры различайте вашу собственную комиссию и обещание компенсировать расходы владельца на новую сделку. Запросите пункт соглашения о прекращении, расчёт и подтверждение реального расхода. Нельзя считать комиссию следующего жильца вашим долгом только из-за факта раннего выезда.

5. Уже заплатили: соберите пакет для возврата спорной части

Сохраните объявление, договорённость об услуге, среду переписки до сделки, документ проверки объекта, расчёт, счёт/чек и банковский перевод. Выпишите отдельными строками: что требовали, что было согласовано, что уплачено и какую часть оспариваете. Попросите агентство исправить расчёт и письменно ответить.

Если отказывают, обратитесь в подразделение 시·군·구청, отвечающее за регистрацию агентства: попросите проверить соблюдение правил комиссии и приложите расчёт. Зафиксируйте номер обращения. Административная проверка не равна автоматическому взысканию денег в вашу пользу; для денежного требования может понадобиться отдельная гражданская процедура. EasyLaw об ответственности и вознаграждении.

Если под видом комиссии деньги получил ложный агент либо документы сфальсифицированы, передавайте признаки обмана полиции. При обычном споре о размере не называйте преступление доказанным. Для разбора договора — KLAC, 132; для угроз или насилия — 112.

6. Учебный пример без выдуманного тарифа

Допустим, после проверки применимого предела стороны письменно согласовали ₩250 000, а при расчёте агент просит ещё ₩100 000 «за иностранца». Сначала спросите основание дополнительной услуги и доказательство вашего согласия, затем сопоставьте общую сумму с законным пределом. Само новое название платежа не доказывает его законность; одновременно не следует автоматически объявлять все ₩350 000 подлежащими возврату без правовой оценки.

Частые вопросы

«Нужно спорить прямо при выдаче ключей?» Лучше собрать условия раньше. Если давление возникло в день въезда, фиксируйте требования спокойно, не устраивайте конфликт и срочно просите консультацию по обязательной/спорной части.

«Чек не дали». Запросите его письменно; сохраните перевод и переписку. Отсутствие чека усложняет доказательство, но не делает банковский платёж несуществующим.

«Можно оставить плохой отзыв вместо жалобы?» Для возврата важнее документы и правильная процедура. Публичные обвинения и публикация чужих данных создают отдельные риски и не заменяют требование.

Обычные юридические консультации не являются экстренной круглосуточной службой: перед звонком 132 или визитом проверьте рабочий и праздничный режим. При текущей опасности используйте 112.