Этот справочник объединяет рынок жилья, юридические типы объектов, реальные планировки, формы аренды и покупки, договор, комиссию посредника, коммунальные расчёты, ремонт и защиту депозита. Корейские рекламные названия не заменяют проверку реестра, назначения здания, полезной площади и условий конкретного договора.

Диапазоны площади и бытовые названия в материале используются как ориентиры для поиска. Там, где правило зависит от региона, статуса объекта, договора или индивидуальной проверки банка и гаранта, это указано прямо.

Тип объекта, площадь и реальная планировка

Юридический тип объекта важнее слова в объявлении

Слова «вилла», «ванрум», «апатель» и «ту-бэй» удобны для поиска, но не определяют форму собственности и очередь возврата депозита. Откройте 건축물대장 и 등기사항증명서 и сопоставьте назначение, адрес, номер помещения и собственника.

아파트 по строительной классификации — 공동주택, в котором жилыми являются пять этажей и более. Это определение не обещает новый ремонт, охрану или низкие 관리비. У каждой квартиры обычно отдельный раздел права собственности, но всё равно проверяется конкретный 호 и права на него.

연립주택 и 다세대주택 относятся к 공동주택 высотой не более четырёх жилых этажей. Для 연립주택 суммарная площадь жилых этажей одного корпуса превышает 660 м², для 다세대주택 не превышает 660 м². Главное для арендатора — возможность отдельного владения конкретной квартирой и отдельный реестр её прав.

다가구주택 законом отнесён к 단독주택, хотя внутри живёт несколько семей. При типичной классификации это до трёх жилых этажей, до 660 м² и до 19 домохозяйств; отдельные комнаты не образуют самостоятельные объекты собственности. В реестре может быть один объект на весь дом. Поэтому при риске продажи дома учитываются не только ипотека владельца и ваш залог, но и старшие залоги других жильцов. HUG отдельно требует сведения о 선순위 임차보증금 для 단독·다중·다가구.

다중주택 — разновидность 단독주택 для нескольких жильцов с ограничениями по самостоятельным бытовым помещениям. Не называйте любое общежитие «다중주택»: 고시원, 기숙사, 숙박시설 и незарегистрированная переделка имеют другие записи и риски.

단독주택 — отдельный дом в юридическом смысле; земельный участок и строение, доступ, септик, отопление, крыша и наружные коммуникации требуют отдельной проверки. 주상복합 — рыночное описание комплекса, объединяющего жильё и коммерцию, а не единая гарантия качества.

오피스텔 обычно зарегистрирован как 업무시설 и относится к 준주택, хотя фактически может использоваться для проживания. Нельзя писать, что любой «коммерческий» officetel автоматически исключает 체류지 변경 или защиту депозита: суды оценивают реальную основную цель и фактическое использование, а HUG допускает 주거용 오피스텔 при выполнении условий. Но назначение влияет на налоги, тарифы, регистрацию и доказательства. До договора письменно подтвердите разрешённое проживание, возможность 신고 адреса, фактический тариф электричества и пригодность для гарантии.

도시형 생활주택 юридически остаётся жильём, но может иметь более компактную планировку и другой норматив парковки. 고시원·고시텔 может давать комнату с общими зонами и коротким расчётным периодом, однако защита зависит от фактической жилой функции и документов; рекламная фраза «без залога» не заменяет проверку правил возврата предоплаты.

Рыночные названия, которые не создают отдельного юридического типа

브랜드 아파트 — обычное 아파트, продаваемое под брендом застройщика или строительной группы. Бренд может означать стандартизированное управление и инфраструктуру, но не отменяет проверку конкретного корпуса, года, фонда 장기수선충당금, дефектов и 관리비. 주공아파트 и LH 아파트 описывают историю застройки, оператора либо программу; доступ к конкретному 공공임대 определяется условиями программы, а не одним словом LH на вывеске.

타운하우스 — рыночное описание малоэтажного комплекса или сблокированных домов. В реестре такой объект может оказаться 단독주택, 공동주택, 연립주택 или иной конструкцией с отдельной либо общей землёй и дорогой. Проверяйте юридический тип каждого корпуса, право на земельную долю, обслуживание частной дороги, водоотведение, крышу, фасад и распределение общих расходов.

생활숙박시설·레지던스 юридически может быть 숙박시설, а не обычным жильём. Наличие кухни, кровати и долгосрочного объявления само по себе не превращает номер в 주택. До оплаты проверяют разрешённое использование, оператора, возможность регистрации адреса, налоговый и коммунальный тариф, правила постоянного проживания и применимость жилищной защиты. Слова «호텔식 주거» или «레지던스» в рекламе не дают этих прав автоматически.

아파텔 — неофициальное название просторного 주거용 오피스텔, похожего планировкой на 아파트. В документах он остаётся 오피스텔; поэтому площадь, парковка, управление, тарифы, налоги и правила сделки проверяются по фактическому назначению, а не по окончанию «-텔» или обещанию продавца.

Красный сигнал — когда номер комнаты есть только на двери, но отсутствует как самостоятельный объект в реестре, адрес договора не совпадает с доступным 신고 адресом или помещение фактически переделано без отражения в 건축물대장. Ошибка не обязательно автоматически уничтожает все права, но затрудняет публичность проживания и взыскание. До платежа исправляйте адрес в договоре и проверяйте незаконные постройки и 신탁등기.

Площадь и планировка: как не купить цифру вместо пространства

Один 평 равен примерно 3,3058 м². Для быстрой оценки можно делить м² на 3,3, но договор и реестр читают в квадратных метрах.

  • 전용면적 — площадь помещений, которыми конкретный владелец пользуется исключительно. Это главная цифра для фактического размера квартиры.
  • 공급면적 — 전용면적 плюс установленная доля общих частей жилого здания. Именно из-за неё одинаковое число 평 в объявлении не означает одинаковую жилую площадь.
  • 계약면적 может включать более широкий набор общих частей и парковки. В officetel разрыв между 계약면적 и 전용면적 нередко особенно заметен.
  • 서비스면적 — рекламное или проектное обозначение дополнительной площади, например расширяемого балкона; она не должна подменять зарегистрированную площадь.

Почему 원룸, 투룸 и 투베이 нельзя переводить только по названию

Названия 원룸, 1.5룸, 투룸, 쓰리룸, 미니투룸 и 투베이 в большинстве объявлений описывают планировку, а не юридический вид недвижимости. Один и тот же 원룸 может находиться в 다가구주택, 다세대주택, 도시형생활주택 или 오피스텔. Правовой статус проверяют по 건축물대장 и 등기사항증명서, а количество помещений — по плану и фактическому осмотру.

Есть две параллельные системы счёта:

  1. В форме жилищного портала Сеула используется понятная буквальная схема: 원룸; 1.5룸 = 방 1개 + 거실; 투룸 = 방 2개 + 거실; 쓰리룸 = 방 3개 + 거실.
  2. В частном сегменте 원룸·다가구 и в региональной речи агенты нередко считают основные жилые зоны: отдельная спальня плюс гостиная-кухня может называться 투룸, а две спальни плюс гостиная — 쓰리룸. Термин 미니투룸 иногда обозначает уменьшенную версию такой планировки, а 정투룸 — «полноценный» 투룸. Это рыночные слова без единого обязательного размера.

Поэтому вопрос 투룸 맞아요? недостаточен. Просите записать структуру числами: 침실 몇 개, 거실이 따로 있는지, 주방이 문으로 분리되는지, 욕실 몇 개인지 — сколько спален, отдельная ли гостиная, отделяется ли кухня дверью и сколько санузлов.

Практическая классификация помещений

| Название в объявлении | Что обычно находится внутри | Рабочий ориентир по 전용면적 | Что обязательно уточнить | | --- | --- | ---: | --- | | 오픈형 원룸 — открытый ванрум | Одно общее помещение для сна и дневной жизни; кухонный блок в этой же комнате или у входа; отдельный санузел | примерно 14–30 м² | Отделена ли плита от кровати, есть ли вытяжка, место для стиральной машины, холодильника и шкафа | | 분리형 원룸 — ванрум с отделённой кухней | Одна жилая комната; кухня или входная кухонная зона закрывается дверью/перегородкой; отдельный санузел | примерно 18–35 м² | Полноценная ли это дверь, есть ли окно или вытяжка на кухне, не считается ли коридор «второй зоной» | | 1.5룸 | Обычно одна отдельная спальня и компактная гостиная с кухней; санузел; прихожая. Иногда это большая студия, разделённая перегородкой | чаще 24–45 м², но встречаются варианты примерно от 20 до 52 м² | Есть ли окно в спальне, закрывается ли спальня дверью, помещается ли кровать после открытия шкафа | | 미니투룸 / 미투 | Рыночное название малой квартиры с двумя функциональными зонами: спальня и кухня-гостиная могут быть очень тесными | часто около 20–35 м² | Не является ли «гостиная» узкой проходной кухней; измерить обе зоны отдельно | | 투룸 | По буквальной системе — две спальни и гостиная; в частных объявлениях очень часто — одна спальня и отдельная гостиная-кухня | ориентировочно 30–60 м² | Получить план; отдельно подтвердить число 침실 и 거실; проверить, не включён ли закрытый балкон в рекламную площадь | | 쓰리룸 | По буквальной системе — три спальни и гостиная; на рынке вилл часто — две спальни и гостиная-кухня | ориентировочно 45–85 м² | Число спален, санузлов, отдельность кухни, кладовая, прачечная и полезная ширина комнат | | 포룸 и крупнее | Семейная квартира: обычно три и более спальни, гостиная, кухня; возможны два санузла, кладовая, гардеробная и прачечная | примерно от 59–60 м² до 110 м² и выше | Название особенно ненадёжно: сверять каждую комнату с планом и 전용면적 |

Диапазоны в таблице — ориентиры для первичного отбора, а не государственные нормативы. Официальный каталог молодёжного жилья Сеула сам показывает пересечение размеров: 원룸 встречается примерно от 15 до 35 м², 1.5룸 — от 20 до 52 м², а 투룸 — в вариантах 36, 38 и 48 м². Это наглядно доказывает, что площадь не выводится из названия. В другом городе, старом 다가구 или частном объявлении диапазон может быть иным.

Что считается комнатой, а что не считается

  • 침실 / 방 — отдельная комната для сна или работы. Для практической проверки важны дверь, отопление, вентиляция и законное окно, а не только перегородка на плане.
  • 거실 — гостиная. В малом жилье она может быть объединена с кухней и одновременно служить проходом в спальню.
  • 주방 — кухня. Открытая кухня не создаёт дополнительную комнату; 분리형 обычно означает физическое отделение кухни или спальной зоны.
  • 욕실 / 화장실 — санузел. Душ над раковиной, полноценная душевая зона и ванна дают совершенно разный фактический комфорт, хотя в объявлении всё будет называться 욕실 1.
  • 현관 — входная зона. В маленьком 원룸 она часто одновременно является кухней и местом для стиральной машины.
  • 다용도실 / 세탁실 — хозяйственная или стиральная зона. Она может находиться у кухни или на закрытом балконе и не гарантируется названием квартиры.
  • 베란다 / 발코니 — балконная или сервисная зона. Наличие остекления не превращает её автоматически в зарегистрированную жилую площадь.
  • 팬트리, 드레스룸, 알파룸 — кладовая, гардеробная и дополнительная небольшая зона. 알파룸 не следует автоматически считать полноценной спальней: проверяют окно, вентиляцию, размеры и запись на плане.

Мебель и техника не входят в понятия 원룸 или 투룸 автоматически. 풀옵션 обычно обещает определённый набор оборудования, но и это не единый стандарт. В договоре и приложении перечисляют поштучно: кондиционер, холодильник, стиральную машину, индукционную или газовую панель, вытяжку, шкаф, кровать, стол, микроволновую печь, сушильную машину. Для каждого предмета фиксируют состояние и того, кто оплачивает ремонт при обычной поломке.

투베이, 3베이 и 4베이 — не количество комнат

베이 показывает, сколько основных пространств расположено вдоль главного фасада и получают окна с одной стороны здания. В типичной семейной квартире:

  • 2베이 — вдоль фасада расположены гостиная и одна спальня;
  • 3베이 — гостиная и две спальни;
  • 4베이 — гостиная и три спальни.

Это описание фасадной компоновки, а не формула общей площади и не гарантия южной ориентации. Четырёхкомнатная квартира может иметь 2베이, 3베이 или 4베이. Уточняют направление каждого окна, глубину помещений, наличие окон с противоположной стороны и возможность 맞통풍 — сквозного проветривания.

В объявлениях о малых квартирах слово 투베이 иногда используют свободнее — как привлекательное название двух визуально разделённых зон или квартиры, у которой спальня и гостиная имеют собственные окна. Это не то же самое, что техническое описание 2베이 в 아파트. Требуйте план и фотографии всех стен: слово 투베이 само по себе не доказывает ни отдельную спальню, ни два окна.

Дополнительные обозначения планировки

  • 복층형 — двухуровневая квартира или студия с антресолью. Проверяйте официальную площадь верхнего уровня, высоту, безопасную лестницу, перегрев летом и стоимость отопления/охлаждения.
  • 테라스형 — вариант с террасой. Проверяйте, является ли она законной частью объекта и кто отвечает за гидроизоляцию и уборку стока.
  • 반지하 — полуподвальный уровень; 옥탑방 — помещение на крыше. У них отдельные риски влаги, затопления, жары, холода, эвакуации и незаконной переделки.
  • 판상형 — вытянутый корпус с квартирами, часто рассчитанными на окна по двум сторонам; 타워형 — башенная или угловая компоновка. Название не заменяет проверку конкретного плана.
  • 분리형 сообщает о разделении зон, но не говорит, что именно отделено: кухня, спальня или прихожая. Это должно быть видно на плане.

Как читать обозначения 16형, 36형, 59형 и 84형

В современных комплексах число перед 형 обычно связано с площадью типа квартиры в квадратных метрах, но в объявлении нужно проверить, указана ли 전용면적, 공급면적 или 계약면적. 59형 не означает 59평. В апатах это часто квартира с 전용면적 около 59 м², тогда как её 공급면적 и бытовое название в 평 будут заметно больше. То же относится к 74형, 84형 и другим типам.

Официальные программы жилья используют, например, 16, 26 и 36 м² как разные типы, а семейные комплексы — 44, 46, 59, 74, 84 м² и выше. Но одинаковый 59형 у двух застройщиков может иметь разное число комнат, размер балкона, кладовую, два или один санузел и разный коэффициент полезной площади.

Перед договором запишите одну строку без рекламных слов: 전용면적 __m² / 침실 __ / 거실 __ / 주방 독립·오픈 / 욕실 __ / 발코니 __ / 다용도실 __ / 방향 __. Эта строка сообщает о квартире больше, чем сочетание «넓은 신축 투베이 풀옵션».

Формы аренды и покупка жилья

Виды аренды: 전세, 월세, 보증부월세 и рыночные названия

전세 — аренда с крупным возвратным депозитом и без ежемесячной арендной платы. Официальное описание не означает «жить совсем бесплатно»: арендатор по-прежнему несёт согласованные 관리비, коммунальные расходы, связь, парковку и иные платежи. Экономическая цена 전세 — замороженные деньги, стоимость финансирования и риск невозврата. До перевода депозита проверяйте обременения и старшие права, соотношение депозита со стоимостью объекта и возможность 전세보증금반환보증 в HUG или другом допустимом гарантийном продукте. Условия гарантии проверяют до подписания, потому что не любой объект и договор проходят проверку.

월세 — ежемесячная арендная плата. На рынке чаще встречается 보증부월세: возвратный 보증금 плюс 월세. Размер депозита и месячной платы меняют друг относительно друга по договорённости, но перевод «больше депозит — меньше 월세» нужно считать, а не принимать на слух. 반전세 — распространённое рыночное название промежуточной конструкции с относительно крупным депозитом и ежемесячной платой; это не отдельный универсальный вид договора с собственной главой закона.

무보증 월세 означает месячную аренду без обычного депозита либо с минимальным обеспечением и встречается не в каждом сегменте. Названия 사글세 и 연세 могут использоваться для заранее уплаченной аренды за несколько месяцев или год, особенно в отдельных регионах и краткосрочном жилье. Название объявления не заменяет договор: в нём должны быть отдельно указаны 보증금, 차임, период, даты платежей, условия досрочного расторжения и возврата неиспользованной суммы.

Когда действующий договор переводят из депозита в месячную плату, применяется не произвольное правило агента, а предел 월차임 전환율 по статье 7-2 Закона о защите аренды жилья. Закон выбирает меньшую из двух годовых ставок: 10% либо ключевая ставка Банка Кореи плюс 2 процентных пункта. Банк Кореи 16 июля 2026 года установил 기준금리 2,75%; поэтому на дату этой редакции предел для такого перевода составляет 4,75% годовых. Это не обязательная рыночная ставка и не ограничение первоначально согласованной 월세: норма применяется именно при переводе всего или части существующего 보증금 в месячную плату. Расчёт делают от конвертируемой части депозита, делят годовую сумму на 12 и каждый раз перепроверяют действующую 기준금리 на сайте 한국은행.

Отдельно от обычной частной аренды существуют 고시원, 레지던스, 하숙, 기숙사, 공공임대 и корпоративное жильё. Объём защиты, возможность 전입신고, состав 관리비 и фактическое назначение здания могут отличаться. Перед оплатой проверяйте не только рекламное название комнаты, но и правовой тип здания и сторону договора.

Сначала выберите не квартиру, а схему сделки

В Корее жильё можно снять напрямую у владельца или через лицензированного 공인중개사. Закон не требует, чтобы каждый договор аренды обязательно проходил через риелтора: договор возникает из соглашения владельца и арендатора. Поэтому при настоящей прямой сделке, где посредническая услуга не оказывалась, нет и 중개보수 — комиссии посредника. Но отсутствие риелтора не отменяет проверку личности владельца, 등기사항증명서, 건축물대장, долгов, права представителя, условий возврата депозита, 신고, 전입신고 и 확정일자.

Если объявление разместил владелец, прямо спросите: 직거래인가요, 공인중개사 중개인가요? — «Это прямой договор или сделка через лицензированного посредника?» Посредник должен назвать зарегистрированное агентство, показать лицензионные данные и до заключения договора выдать предусмотренные документы. Само присутствие человека на показе не доказывает ни его полномочия, ни обязанность платить ему комиссию.

При совместном посредничестве могут участвовать агентства с обеих сторон. Это не означает, что арендатор автоматически платит двойную комиссию: каждый 개업공인중개사 получает вознаграждение от своего 중개의뢰인 в рамках применимого предела и согласованной суммы. Уточняйте письменно, кто является вашим посредником, какую услугу оказывает и какую сумму просит.

Покупка жилья иностранцем: собственность и виза — разные процедуры

Иностранец может приобретать недвижимость в Корее, но порядок зависит от того, является ли покупатель валютным резидентом или нерезидентом, действует как физическое лицо либо иностранная компания и где находится объект. Нельзя свести процедуру к списку виз «разрешено/запрещено»: официальные правила приобретения различают статус резидента, источник средств и форму покупателя. Банк, регистрационная служба и местный 시·군·구 могут потребовать разные документы.

Обычная последовательность для физического лица включает проверку объекта и продавца, договор, подтверждаемое движение денег, 신고 сделки, уплату 취득세 и регистрацию перехода собственности. Для нерезидента добавляются требования валютного законодательства и регистрационный номер для регистрации недвижимости, если нет подходящего корейского номера. Покупатель должен заранее согласовать с обслуживающим банком документы о происхождении и переводе средств; последующая продажа и вывоз денег также опираются на сохранённые подтверждения ввоза и приобретения.

Не смешивайте два срока. Договор купли-продажи недвижимости обычно сообщают в течение 30 дней. В правилах для иностранного приобретения существуют отдельные случаи 신고 в течение 60 дней и случаи приобретения не по договору с другим сроком. Какой набор 신고 применяется, определяют основание приобретения и статус покупателя; формула «любой иностранец всегда подаёт только один отчёт за 60 дней» неверна. Перед оплатой получите актуальный список в RTMS и в 관할 시·군·구 по адресу объекта.

Для некоторых земель в военных, культурных, экологических и иных охраняемых зонах иностранцу требуется предварительное разрешение. Это особенно важно за пределами Сеула: ограничения определяет не престиж города, а конкретная категория и местоположение участка. Проверка нужна в Пусане, Инчхоне, Кёнгидо, Чхунчхондо, Кёнсандо, Чолладо, Канвондо, Чеджудо и любом другом регионе одинаково внимательно.

Отдельно действует режим 외국인 토지거래허가구역 для покупки жилья иностранцами в части столичного региона. Назначение 2025 года охватило весь Сеул, семь районов Инчхона и 23 города и уезда Кёнгидо; 20 августа 2026 года MOLIT продлил его ещё на год с сохранением охвата и учётом административных изменений границ. Для охваченного жилья иностранный покупатель должен получить разрешение до сделки, раскрыть предусмотренные сведения о статусе пребывания и зарубежном финансировании, въехать в установленный срок и соблюдать требование фактического проживания. Это не общенациональный запрет на покупку и не правило для любого объекта в Корее: перед 계약금 проверяют конкретный адрес, вид недвижимости и актуальную карту разрешительной зоны в 관할 시·군·구.

С 10 февраля 2026 года усилена отчётность по сделкам иностранцев и иностранных организаций: при 신고 указывают предусмотренные сведения о статусе и адресе пребывания, а также о зарубежном финансировании; к 신고 прикладывают договор и подтверждение 계약금. Для покупки жилья в разрешительных зонах дополнительно действует расширенный пакет по финансированию. Поэтому старый шаблон договора без этих сведений может быть недостаточен даже при полностью законном происхождении денег. Состав пакета проверяют по форме, действующей в день сделки, у 관할 시·군·구 и банка.

Покупка обычной квартиры или дома сама по себе не выдаёт визу, не продлевает 체류기간 и не даёт право работать. Законность пребывания определяется иммиграционным статусом отдельно. Наличие ARC облегчает идентификацию, банковские операции и регистрацию, но отсутствие конкретной визы нельзя автоматически превращать в запрет владения: для нерезидента существует отдельный регистрационный и валютный порядок. Туристско-рекреационная инвестиционная иммиграция — специальная программа только для назначенных объектов и территорий с собственными условиями и порогом; её нельзя переносить на любую купленную квартиру. Перед покупкой «ради визы» проверяйте конкретный объект и действующую программу непосредственно у 법무부 или 1345, а не обещание продавца.

Документы, которые проверяют до покупки

  • 등기사항증명서 — собственник, 근저당권, 압류, 가압류, 가처분, 신탁 и иные зарегистрированные права;
  • 건축물대장 — назначение здания, площадь, незаконные пристройки и несоответствие фактической планировки;
  • 토지대장 и 토지이용계획확인서 — участок, ограничения использования, разрешительная зона и специальные режимы;
  • удостоверение продавца; если действует представитель — 위임장, 인감증명서 и проверяемое полномочие;
  • 중개대상물 확인·설명서 и зарегистрированные сведения агентства, если участвует посредник;
  • проект договора с точным объектом, расчётом 계약금·중도금·잔금, датой передачи и 특약사항;
  • подтверждение источника и движения денег, банковские документы валютного перевода и квитанции;
  • 신고필증, налоговые подтверждения и пакет для 소유권이전등기.

Проверка объекта по слоям

Один документ не отвечает на все вопросы. 등기사항증명서 показывает зарегистрированные вещные права, но не подтверждает законность фактической перепланировки, отсутствие жильцов, долга 관리비 или технического дефекта. 건축물대장 показывает зарегистрированное назначение и нарушения, но не гарантирует отсутствие ипотеки. 토지이용계획확인서 показывает ограничения земли, но не объясняет состояние квартиры. Поэтому покупатель собирает пакет и сверяет документы между собой.

Проверка включает:

  1. Право продавца. Имя, доля, совместные владельцы, доверенность, 인감증명서 и предел полномочий представителя.
  2. Обременения. 근저당권, 전세권, 압류, 가압류, 가처분, 신탁 и судебные процедуры. У ипотеки смотрят 채권최고액, а не устное сообщение об остатке кредита.
  3. Здание. Назначение, этаж, номер 호, 전용면적, 위반건축물, незаконное расширение, пристройка или превращение общего пространства в жилое.
  4. Земля. Доля участка, сервитуты, план использования, дорога, зоны реконструкции, охраны, военного или культурного режима и необходимость разрешения иностранцу.
  5. Фактическое владение. Кто живёт в объекте, по какому договору, размер и старшинство его депозита, когда помещение освободят и переходит ли обязанность вернуть депозит к покупателю.
  6. Деньги дома. Просроченные 관리비, 장기수선충당금, парковка, обязательные взносы, утверждённые крупные работы и спор с 관리사무소.
  7. Техническое состояние. Влага, плесень, фасад, крыша, окна, отопление, водопровод, дренаж кондиционера, электрический щит, вентиляция, шум и незаконно перенесённые стены.
  8. Рыночная проверка. Реальные зарегистрированные сделки по сопоставимому объекту, а не только запрашиваемая цена. Сравнивают 전용면적, этаж, направление, ремонт, дату, тип права и наличие арендатора.

Для 다가구주택 покупатель приобретает единый объект вместе с риском нескольких арендаторов. Для 다세대주택 проверяется конкретная квартира и её доля земли. Для 오피스텔 отдельно проверяют назначение 업무시설, фактическое использование, НДС и налоговый режим, применимость жилищной защиты к жильцам и тарифы. Для 신탁부동산 нельзя платить обычному «владельцу» только потому, что он показывает старый договор: полномочия и счёт получателя определяются реестром и документами доверительного управления.

Условия договора покупки, которые нельзя оставлять устными

В 계약서 и 특약사항 указывают точный объект, цену, 계약금·중도금·잔금, сроки, счёт получателя, дату освобождения, состояние арендаторов и оборудования, распределение налогов и 관리비, документы продавца и последствия нарушения. Если покупка зависит от разрешения, ипотеки или подтверждения зарубежного перевода, договор должен определить срок подачи, обязанность сторон сотрудничать и возврат средств при объективном отказе.

Отдельно фиксируют:

  • обязанность продавца не создавать новые права и не заключать новую аренду до регистрации покупателя;
  • какие ипотеки и аресты будут погашены, из какой части 잔금 и когда снятие попадёт в реестр;
  • кто и к какой дате освобождает объект, возвращает депозиты жильцам и передаёт доказательства;
  • перечень встроенной техники и вещей, которые остаются;
  • ответственность за скрытые дефекты, незаконную пристройку и несоответствие 건축물대장;
  • возврат 계약금, двойной возврат либо иные последствия расторжения в применимых обстоятельствах;
  • кто подаёт 신고 сделки, документы иностранного приобретения и 소유권이전등기;
  • какие документы и квитанции должны быть переданы до окончательного расчёта.

Шаблон посредника не является готовым юридическим заключением. Если сумма велика, есть 신탁, арендаторы, наследство, несколько продавцов, иностранная компания, коммерческое назначение или зарубежное финансирование, проект до подписи проверяют с 법무사, адвокатом и банком в пределах их компетенции.

Финальный расчёт: деньги и регистрация должны идти согласованно

Перед 잔금 получают свежий реестр в тот же день и проверяют, не появились ли новые права после договора. Затем сверяют личность продавца, банковский счёт, оригиналы полномочий, фактическое освобождение, 관리비 정산 и состояние объекта. Если часть денег погашает ипотеку продавца, порядок перевода банку, выдачи 말소서류 и подачи снятия обременения согласуют заранее, а не после полного перевода продавцу.

В день закрытия последовательно подтверждают:

  1. разрешение и 신고, которые должны существовать до расчёта;
  2. деньги покупателя и ипотечные средства;
  3. погашение согласованных обременений;
  4. подачу 소유권이전등기 и документов на снятие прав;
  5. передачу владения, кодов, карт, аварийных ключей, парковки и документов управления;
  6. окончательный расчёт налогов, 관리비 и депозитов жильцов.

Обещание «법무사 всё проверит» не заменяет письменный перечень поручения. 법무사 оформляет регистрационные действия, но техническая экспертиза, банковское решение, налоговая модель и проверка фактических жильцов требуют отдельных подтверждений.

Комиссия посредника при покупке

Комиссия продажи отличается от комиссии аренды и также является согласуемой суммой в пределах максимума. Для жилой купли-продажи действующая шкала верхних пределов включает: менее 50 млн ₩ — до 0,6%, но не более 250 000₩; от 50 млн до менее 200 млн ₩ — до 0,5%, но не более 800 000₩; от 200 млн до менее 900 млн ₩ — до 0,4%; от 900 млн до менее 1,2 млрд ₩ — до 0,5%; от 1,2 млрд до менее 1,5 млрд ₩ — до 0,6%; от 1,5 млрд ₩ — до 0,7%.

Это потолок, а не автоматически выставляемая цена. Согласованную ставку и НДС уточняют до договора. Для подходящего жилого 오피스텔 действует отдельный предел, а для иных офисных, торговых и земельных объектов ставка может согласовываться в другом диапазоне. Регион публикует свою таблицу в рамках национальных правил; проверяйте адрес объекта на сайте соответствующего 시·도, а не применяйте сеульскую памятку ко всей стране. При прямой покупке без посреднической услуги 중개보수 не возникает, но расходы на реестр, налоги, банк, перевод, 법무사 и проверку остаются.

Валютный и документальный след иностранного покупателя

Нерезидент заранее согласует с валютным банком основание перевода, договор, 신고 приобретения и документы для последующего вывода средств при продаже. Резидент также должен быть готов объяснить источник денег и выполнить требования банка и 신고 сделки. Переводы через родственников, наличные или несвязанные счета не делают покупку незаконной автоматически, но создают проблемы с идентификацией источника, налогами, регистрацией и будущей репатриацией.

Сохраняйте договор и все приложения, 신고필증, SWIFT и валютные квитанции, банковские выписки, расчёт 취득세, регистрационные квитанции, документы 법무사, подтверждение комиссии и приёма объекта. Для иностранной компании дополнительно потребуются корпоративные документы, полномочия представителя и правила иностранного инвестирования. Адрес недвижимости не заменяет регистрацию места пребывания, а собственность не заменяет иммиграционный статус.

Ипотека и источник средств

Право купить объект и готовность банка выдать ипотеку — разные вопросы. Банк проверяет корейский доход, налоговые документы, кредитную историю, статус пребывания, объект, LTV, DSR, происхождение первоначального взноса и внутреннюю политику риска. Нет единой гарантированной таблицы «виза F — такой процент, виза E — другой»: решение может отличаться между банками и меняться при тех же законах. Получайте предварительное письменное решение до невозвратного 계약금 и включайте в 특약사항 последствия отказа в финансировании.

К цене объекта прибавляются 취득세 и связанные местные налоги, регистрационные сборы, возможные услуги 법무사, комиссия посредника при его участии, страхование, банковские расходы и налоговое консультирование. После покупки возникают 재산세 и, при выполнении условий, 종합부동산세; при продаже — отдельный расчёт 양도소득세. Для 오피스텔, коммерческого объекта, земли, нескольких домов, покупки компанией или сдачи в аренду режим может заметно отличаться. Не используйте одну рекламную ставку «1,1%» или «3,5%» для всех: итог зависит от цены, назначения, числа объектов, покупателя, территории и льгот на дату налогового события.

Договор, посредник и регистрация

До подписания аренды: проверка, которая экономит больше всего денег

Сначала установите, кто действительно сдаёт жильё. Имя владельца в 등기사항증명서 должно совпадать с удостоверением и стороной договора. Если подписывает представитель, нужны доверенность и документы, позволяющие проверить полномочия; крупные суммы безопаснее переводить на счёт подтверждённого владельца. Для 전세 и крупного 보증금 дополнительно проверяют обременения, старшие залоги, налоги владельца, существующих жильцов и возможность гарантии возврата депозита. Объявление и слова посредника не заменяют реестр.

До задатка попросите проект договора и полный список 특약사항 — специальных условий. В приложении перечислите мебель, кондиционер, холодильник, стиральную машину, котёл, биде, плиту, вытяжку, шкафы, окна, москитные сетки, электронный замок и все заметные повреждения. Рядом с каждой вещью полезно указать модель, состояние и кому принадлежит ремонт при обычном износе. Фраза «все поломки оплачивает жилец» не даёт точного ответа на законную обязанность владельца поддерживать помещение пригодным для использования и создаёт спор вместо порядка.

Проверьте до оплаты:

  • сумму 보증금, 월세, дату и способ платежа;
  • точную дату начала владения и дату передачи доступа;
  • размер и состав 관리비, средние счета зимой и летом;
  • тип отопления: 개별난방, 중앙난방 или 지역난방;
  • прямые договоры с KEPCO, газовой и водной службой либо расчёт через 관리실;
  • задолженность и финальный расчёт предыдущего жильца;
  • разрешённое число жильцов, животных, парковочных мест и регистрацию адреса;
  • кто оплачивает восстановление отверстий, обоев и установленного оборудования;
  • как уведомлять о ремонте и кто вправе вызвать мастера;
  • условия досрочного выезда и поиска нового жильца.

Сумму 관리비 из объявления сверяйте с настоящей детализацией. Просите хотя бы по одному счёту за холодный и тёплый сезон именно по этой квартире либо сопоставимой квартире в этом же доме. Отопление, горячая вода, вода, лифты и охрана могут рассчитываться по-разному даже в соседнем здании.

Пошаговое заключение договора

До любого задатка

Сохраните объявление и имя того, кто его разместил. Получите адрес и номер помещения, проверьте владельца и назначение, узнайте, прямая это сделка или 중개. Попросите проект 표준임대차계약서, детализацию 관리비, документы на полномочия представителя, реестр, 건축물대장 и условия гарантии. Осмотрите жильё днём и вечером: шум, свет, запах, плесень, давление воды, слив, котёл, кондиционер, окна, вентиляцию и мобильную связь.

Не используйте фиксированный процент 계약금 как закон. На практике стороны часто согласуют часть депозита, но размер и последствия отказа должны быть написаны. Простое сообщение с адресом, суммой и переводом 가계약금 может породить спор о уже заключённом соглашении. До перевода зафиксируйте: что резервируется, до какой даты, когда сумма возвращается, что происходит при отказе в гарантии или кредите и кто получатель.

В договоре

Проверьте полные данные сторон, точный объект, срок, 보증금, 월세, дату платежа, банковский счёт, 관리비 по строкам, показания, оборудование, дефекты, животных, парковку, курение, субаренду, ремонт, уведомления, досрочный выезд и возврат депозита. В разделе 특약사항 не используйте абстрактное «все ремонты платит жилец» — разделите старение основной системы, повреждение по вине жильца, расходники и аварийный порядок.

Условия о кредите и гарантии пишут под конкретную сделку. Если договор зависит от 전세대출 или гарантии, укажите организацию, срок подачи, объективные причины отказа, обязанность сторон предоставить документы и точное правило возврата 계약금. Нельзя утверждать, что каждый банк всегда финансирует 95% или что владелец во всех программах обязан дать одинаковое согласие: продукты и требования отличаются, а доступность иностранцу зависит от банка, дохода, статуса, объекта и гарантии.

Перед окончательным расчётом

Снова проверьте реестр и личность получателя. Сопоставьте сумму 잔금 с уже уплаченным, получите расписку или банковское подтверждение. Одновременно фиксируйте передачу владения: цифровой код, карта, аварийный ключ, парковочный доступ и имущество. Не связывайте этот момент только с физическими ключами — во многих домах их нет.

Сразу после передачи

Выполните 체류지 변경, получите 확정일자 либо проверьте её появление через 임대차 신고, сохраните подтверждение. Зарегистрируйтесь в 관리실, согласуйте смену клиента у KEPCO/газа/воды по схеме дома, проверьте автоплатежи. До распаковки снимите непрерывное видео и отправьте владельцу список дефектов.

Как проходит подписание и когда платят риелтору

Единой обязательной схемы «сначала ровно 10 процентов, потом комиссия такого-то размера» нет. 계약금, 중도금, 잔금, дата передачи владения и условия возврата определяются договором. Не переводите деньги только потому, что в сообщении написано «обычно так»: сначала установите получателя и основание платежа. Перед 잔금 снова получите актуальный реестр, потому что после первого просмотра могли появиться новые права или обременения.

중개보수 возникает, когда сделку свёл и оформил лицензированный посредник. По действующим правилам фактическая ставка согласуется между заказчиком услуги и агентством в пределах максимума; верхний предел — не обязательная цена. Поэтому 100 000₩, 150 000₩, 300 000₩ или другая сумма сами по себе ничего не доказывают: нужно знать тип объекта, расчётную стоимость, местный предел, согласованную ставку, НДС и наличие посреднической услуги. При прямом договоре без посредника таблица комиссии вообще не применяется.

Для жилой аренды национальная шкала верхних пределов на 2026 год такова:

  • расчётная стоимость менее 50 млн ₩ — до 0,5%, но не более 200 000₩;
  • от 50 млн до менее 100 млн ₩ — до 0,4%, но не более 300 000₩;
  • от 100 млн до менее 600 млн ₩ — до 0,3%;
  • от 600 млн до менее 1,2 млрд ₩ — до 0,4%;
  • от 1,2 млрд до менее 1,5 млрд ₩ — до 0,5%;
  • от 1,5 млрд ₩ — до 0,6%.

Для 월세 расчётная стоимость обычно равна 보증금 + 월세 × 100. Если полученный результат меньше 50 млн ₩, для расчёта используют 보증금 + 월세 × 70. Для подходящего 오피스텔 площадью до 85 м² с установленными кухней, туалетом и ванной верхний предел аренды составляет 0,4%; для иного нежилого объекта возможен предел до 0,9%. Сначала проверьте официальное назначение объекта, а не слово «오피스텔» в рекламе.

Числовой пример нужен только для понимания формулы. Депозит 5 млн ₩ и 월세 350 000₩ дают по формуле ×100 сумму 40 млн ₩, поэтому применяется пересчёт ×70: 5 млн + 24,5 млн = 29,5 млн ₩. Верхняя граница для подходящего 오피스텔 при 0,4% составляет 118 000₩. Это не «типичная комиссия по Корее», а официальный пример расчёта конкретной конфигурации.

Регион важен, но не так, как часто объясняют в объявлениях. Национальная таблица задаёт потолок для жилья, а конкретные пределы и порядок закрепляются постановлениями 시·도. Если объект и офис посредника расположены в разных регионах, применяется правило региона, где находится офис посредника. Поэтому проверяйте официальный калькулятор именно 해당 시·도: Сеула, Пусана, Кёнгидо или другого региона. Устная ссылка на «сеульский тариф» для сделки в другом городе недостаточна.

Срок оплаты комиссии прежде всего определяется соглашением с посредником. Если отдельного соглашения о сроке нет, действующее постановление связывает оплату с днём завершения платежей по сделке. Это не даёт агентству права скрывать сумму до 잔금. До договора запросите 중개보수 계산서와 부가세 포함 최종금액을 서면으로 주세요 — письменный расчёт и итог с НДС. В расчёте должны быть назначение объекта, расчётная стоимость, ставка, сумма, НДС и получатель. После оплаты получите 현금영수증 или налоговый документ.

Если агент требует сумму выше предела, не спорьте только на словах: сохраните объявление, договор, 확인·설명서, расчёт, реквизиты агентства и платёж. Сначала запросите исправленный расчёт; затем обращайтесь в районный 시·군·구, который контролирует агентство. Контакты и калькуляторы публикуют муниципалитеты. Предел защищает обе стороны, но не отменяет возможности договориться о меньшей сумме.

Регистрация договора аренды: когда действует 임대차 신고

Не каждый договор аренды по всей стране автоматически подпадает под 임대차 신고. По состоянию на 2026 год 신고 требуется для жилья в охваченных законом территориях, если 보증금 превышает 60 млн ₩ либо 월세 превышает 300 000₩. В охват входят Сеул, вся территория Кёнгидо и Инчхона, 광역시, Седжон, Чеджу и городские районы провинций; сельские 군 в провинциях из этой схемы исключены. Проверяют оба порога: достаточно превышения одного из них.

Срок — 30 дней со дня заключения договора. Обязанность распространяется и на иностранцев. Стороны могут сообщить договор совместно; если одна сторона подаёт подписанный договор самостоятельно, это также может выполнить обязанность 신고. Подача экземпляра договора в рамках этой процедуры может одновременно дать 확정일자, но сохраните отдельное подтверждение принятия и проверьте, что адрес и сумма внесены без ошибки.

Это не заменяет 체류지 변경신고. Зарегистрированный иностранец после фактического переезда сообщает новое место пребывания в течение 15 дней по статье 36 Закона об иммиграционном контроле. Передача владения, 신고 договора, 확정일자, 체류지 변경, постановка на учёт в 관리실 и переоформление коммунальных расчётов — разные действия. Не ограничивайтесь фразой посредника «всё зарегистрировано»: получите подтверждение каждого шага.

Продление, повышение и окончание аренды

Закон о защите жилищной аренды предусматривает минимальную защиту двухлетнего срока даже при более короткой записи, если арендатор не предпочитает соблюдать согласованный короткий срок. Право требовать продление обычно можно использовать один раз для ещё двух лет; владелец может отказать по перечисленным законом основаниям, включая определённые случаи реального проживания владельца или близкого родственника, серьёзную просрочку и существенное нарушение.

При повышении платы в период договора или законного продления действует предел 5% от существующей платы или депозита, а новое повышение нельзя требовать ранее одного года после предыдущего согласованного повышения. Муниципалитет может устанавливать более низкий предел. Это не означает, что любая новая сделка с новым жильцом навсегда ограничена старой ценой.

Для молчаливого продления важен срок уведомления: владелец должен сообщить об отказе или изменении условий в предусмотренное законом окно до окончания, арендатор — не позднее двух месяцев до окончания, если хочет избежать 묵시적 갱신. Намерение съехать подтверждайте письменно, а не только пропущенным звонком.

Передача жилья и ежемесячные платежи

Передача жилья без мифа об обязательных физических ключах

В современных 아파트 и 오피스텔 часто используются цифровой код, карта, мобильный доступ и парковочная регистрация. В 빌라, 다세대, 단독주택 или старом доме могут сохраняться механические и аварийные ключи. Поэтому фиксируйте не «день получения ключей», а момент фактической передачи владения и всех способов доступа.

Снимите непрерывное видео от входной двери до каждого помещения. Затем отдельно сфотографируйте дефекты, номера счётчиков и показания. На кадре счётчика должны быть одновременно видны сам прибор, номер и цифры. Зафиксируйте код ошибки котла, температуру горячей воды, давление, слив, работу бачка, окна, замки, розетки, вытяжку, кондиционер и технику из описи. Передайте материалы владельцу и посреднику в тот же день с просьбой подтвердить получение.

Не меняйте код двери до согласованного момента передачи. После смены не отправляйте его в общий чат. Узнайте, где находятся аварийный ключ, перекрытие воды, газовый вентиль, электрический щит и контакт 관리실.

Кто переоформляет электричество, газ, воду и 관리비

부동산 может помочь звонком, но заключение аренды само по себе не переводит все лицевые счета. Ответственным бывает арендатор, владелец, управляющая компания или их согласованное сочетание.

А파트 с общим выставлением. Электричество, вода, отопление и 급탕 могут приходить в едином счёте 관리비. Имя жильца, автомобиль, число проживающих и контакт регистрируются в 관리실. KEPCO или водоканал могут не иметь отдельного договора с квартирой.

О피스텔. Часто используется управление зданием, но электричество или газ могут быть прямыми. Нельзя переносить схему соседнего офиса или квартиры: спросите номер клиента и покажите реальный счёт.

Вилла, 다세대, 원룸. Возможны отдельные счётчики, общий счёт владельца и распределение между комнатами либо фиксированная сумма. Если используется общий счёт, договор должен объяснять формулу: показание субсчётчика, площадь, число жильцов или фиксированная плата.

Частный дом, 단독주택. Чаще требуется самостоятельная работа с поставщиками, но конкретная схема зависит от муниципалитета и оборудования.

Для прямого электрического договора сохраните 고객번호 и уточните в KEPCO ON или по 123 смену пользователя и 이사정산. Для газа определите региональную компанию по квитанции или наклейке. При въезде обычно резервируют 방문예약: специалист проверяет соединения, безопасно открывает газ и оформляет 사용계약. Seoul City Gas прямо указывает предварительную бронь; визит день-в-день может быть недоступен. Вода в Сеуле допускает 이사정산, изменение сведений и отключение автоплатежа, но в многоквартирном доме эту процедуру часто выполняет 관리실.

Дата начала начислений определяется не одним событием для всех услуг. Это может быть показание при расчёте, дата открытия газа, дата смены пользователя, фактический период владения или внутреннее правило дома. Поэтому в первый день должен появиться письменный список: услуга, старое показание, новый плательщик, дата начала, номер клиента и способ оплаты.

Горячая вода: когда отдельной услуги нет

При 개별난방 квартирный 보일러 нагревает и пол, и бытовую воду. Источником энергии обычно является городской газ, реже электричество. В таком случае отдельного договора «на горячую воду» обычно нет: расход нагрева отражается в газе или электричестве, а холодная вода — в воде или 관리비.

При 중앙난방 или 지역난방 тепло приходит через центральную систему дома или районную теплосеть. В детализации могут быть отдельные строки 난방비 и 급탕비. 급탕비 — расчёт энергии и воды для приготовления и подачи горячей воды внутри системы дома, а не обязательно отдельный внешний поставщик для жильца. K-apt позволяет проверить тип отопления и опубликованные категории расходов у управляемых многоквартирных комплексов.

Если в индивидуальной квартире одновременно выставлена отдельная 급탕비, не объявляйте её ошибкой автоматически. Запросите тип системы, узел учёта и формулу у 관리실: в конкретном доме может быть общее приготовление воды или смешанная схема.

관리비: что обязательно, что проверять и от чего можно отказаться

Разделите начисления на четыре группы.

  1. Общее управление. Уборка, охрана, освещение, лифт, насосы, общая страховка и обслуживание. Отказ «я этим не пользуюсь» обычно не отменяет долю законных общих расходов.
  2. Индивидуальное или распределённое потребление. Вода, электричество, 난방비, 급탕비 и газ. Здесь проверяют показания и формулу.
  3. Собственнические резервы и крупное содержание. 장기수선충당금 относится к долгосрочному ремонту общего имущества. Если арендатор внёс его вместо владельца, сумму подтверждают в 관리실 и требуют вернуть при окончании аренды.
  4. Дополнительные услуги. Второе парковочное место, склад, спортзал, отдельный пропуск, телевидение или интернет. Обязанность зависит от договора, правил и согласия, а не от одного факта появления строки.

Запросите 관리비 상세내역, период, площадь или число жильцов, показания, распределение общего расхода и доказательство разовой работы. Для управляемых квартир сравните с K-apt, но учитывайте, что публичные средние данные не заменяют счёт конкретной квартиры.

Как отказаться от навязанного домашнего интернета

Сначала выясните, чей это договор. Попросите название оператора, номер договора, 가입자명, срок обязательства, сумму, согласие жильца и условия 해지. Если интернет включён в явно согласованный пакет аренды, спор может касаться договора с владельцем; простое отключение роутера не прекращает платёж.

Если владелец или управляющий коллективного здания заставляет пользоваться только определённой телекоммуникационной услугой, с 2025 года действует детализированный запрет таких эксклюзивных схем. Подайте управляющему письменное требование:

  • исключить услугу и начисление с указанной даты;
  • выдать копию основания подключения;
  • не препятствовать установке выбранного жильцом оператора;
  • письменно подтвердить отключение и окончательный расчёт.

Затем обратитесь к указанному оператору и получите 접수번호. Если вопрос не решён, 통신분쟁조정위원회 принимает телекоммуникационные споры по номеру 142-246; консультация по потребительскому начислению доступна через 1372. Храните договор, детализацию, запрос, ответ и доказательство фактического платежа.

Как читать ежемесячный счёт без догадок

Отделите 사용기간 — период потребления, 사용량 — объём, 청구금액 — начисление, 납부기한 — срок оплаты, 미납금 — задолженность и 자동이체 — автосписание. Сверьте прошлое и текущее показания, тарифную группу, разовый перерасчёт и номер помещения. В 관리비 дополнительно ищите общедомовую и квартирную часть.

Ведите таблицу: месяц, показание, объём, сумма поставщика, 관리비, длительное отсутствие и температура. Она показывает, связан ли рост с сезоном, тарифом, перерасчётом или утечкой. Итоговую сумму нельзя сравнивать без периода: счёт может включать больше дней или долг прошлого месяца.

Если сумма выросла, закройте воду и проверьте движение счётчика, осмотрите бачок и подводки, сравните газ с режимом котла, электричество — с кондиционером и обогревом. Запрос поставщику формулируйте конкретно: номер клиента, период, спорная строка, ваши показания и требуемая проверка.

Поломки, ремонт и аварии

Кто по закону платит за сантехнику, окна, котёл и технику

Статья 623 Гражданского кодекса Республики Корея обязывает арендодателя передать объект и поддерживать его в состоянии, необходимом для использования по договору. Статья 626 позволяет арендатору требовать возмещения необходимых расходов, понесённых для сохранения арендованного имущества. Статья 627 предусматривает уменьшение платы, когда часть объекта утрачена или стала непригодной без вины арендатора, а при невозможности достичь цели аренды оставшейся частью — возможность расторжения. Статья 634 обязывает арендатора без задержки уведомить владельца о необходимости ремонта, если тот уже не знает.

Эти нормы не означают, что жилец может выбрать любую дорогую замену и просто вычесть её из следующего платежа. В деле Верховного суда 2016다227694 суд связал объём возможного отказа от арендной платы с реальной невозможностью пользоваться объектом и допустил зачёт доказанных необходимых расходов, но не превратил любой спор о ремонте в право не платить всю аренду. Судебная практика также различает мелкую неисправность, которую жилец легко и недорого устраняет и которая не мешает нормальному использованию, и существенный дефект, препятствующий договорному использованию.

Поэтому решают пять факторов: причина, серьёзность, стоимость и сложность, принадлежность предмета, а также специальные условия договора. Универсального правила «всю сантехнику платит жилец» или «всё в квартире платит хозяин» нет.

Унитаз и бачок

  • Обычно владелец: трещина чаши от возраста, скрытый механизм или труба, хроническая течь из-за износа.
  • Обычно арендатор: засор посторонним предметом, удар, повреждение по неосторожности и мелкая доступная очистка.

Смеситель, душ, трубы и слив

  • Обычно владелец: коррозия корпуса, разрушение встроенной трубы, старый стояк, строительный дефект и износ, мешающий нормально пользоваться водой.
  • Обычно арендатор: повреждение ударом или неправильной разборкой, засор волосами, жиром или вещью жильца, неправильное подключение собственной стиральной машины. Дешёвый доступный аэратор или прокладка иногда относятся к мелкому обслуживанию, но сначала нужно исключить скрытую поломку.

Котёл, отопление и горячая вода

  • Обычно владелец: старение котла, насоса или платы, дефект встроенной системы, отсутствие отопления или горячей воды не по вине жильца.
  • Обычно арендатор: доказанная поломка из-за вмешательства, игнорирования явной инструкции или замораживания системы по вине жильца.

Окна и наружные конструкции

  • Обычно владелец: изношенная рама, нарушение герметичности конструкции, опасный механизм, протечка фасада или кровли.
  • Обычно арендатор: разбитое ударом стекло или повреждение механизма неправильным использованием.

Стиральная машина, холодильник и кондиционер владельца

  • Обычно владелец: обычная поломка оборудования, включённого в договор или опись, если без ремонта нарушается согласованное пользование.
  • Обычно арендатор: перегрузка, посторонний предмет, неправильное подключение или доказанное отсутствие обязательной пользовательской очистки.

Собственная техника арендатора

Её покупку, ремонт и демонтаж оплачивает арендатор. Он же отвечает за ущерб от неправильной установки. Но владелец отвечает за пригодность согласованной точки подключения: исправную розетку, предусмотренный кран и встроенный слив, если они были частью жилья.

Крыша, фасад, общий стояк, лифт и общие помещения

Сообщите в 관리실 и владельцу. Жилец обязан не увеличивать ущерб, но не должен самостоятельно вскрывать и ремонтировать общее имущество. Распределение между собственником и управляющей стороной зависит от места дефекта и правил дома.

Лампочки, батарейки пульта и доступные фильтры

Обычно это несущественное текущее обслуживание жильца, если договор не обещает сервис. Если частое перегорание или загрязнение вызвано дефектом сети, протечкой либо неисправностью оборудования, устранять первопричину должен ответственный за основной дефект.

Таблица — практический ориентир, а не автоматическое решение суда. Например, недорогая прокладка может оказаться симптомом разрушенной трубы; «засор» может быть строительным уклоном, а не действиями жильца. Нужна диагностика причины.

Встроенная или переданная владельцем стиральная машина не становится собственностью жильца. Если она указана в описи и сломалась от возраста, владелец обычно организует ремонт; если мастер зафиксировал перегрузку или посторонний предмет, расходы могут перейти к арендатору. То же относится к холодильнику, кондиционеру, плите и электронному замку.

Правильный порядок ремонта и доказательства

При угрозе затопления, пожара или поражения током сначала безопасно остановите ущерб: перекройте доступный вентиль, отключите опасную зону, выйдите и звоните 119, газовой аварийной службе или 관리실. Затем без задержки уведомите владельца письменно.

Сообщение должно содержать время, место, проявление, что остановлено, затронуты ли соседи, фотографии, видео и просьбу подтвердить мастера и оплату. Не заказывайте дорогую замену самостоятельно до согласования, если нет реальной срочности. При необходимом срочном расходе на сохранение жилья статья 626 Гражданского кодекса может поддерживать требование возмещения, но придётся доказать необходимость, сумму и невозможность ждать.

Попросите мастера написать 원인 — причину, а не только цену. Смета должна разделять выезд, диагностику, работу, детали, демонтаж, восстановление и налог. Сохраняйте старую деталь либо её фото, модель, серийный номер, чек и перевод.

Не удерживайте всю аренду самовольно. Даже когда владелец нарушает обязанность поддерживать жильё, объём возможного отказа от платы связан со степенью утраты использования; полный односторонний вычет без расчёта создаёт новый спор. Для сложной ситуации используйте письменное требование, консультацию по жилищной аренде или юридическую помощь.

Протечка и ущерб соседям

Место пятна не доказывает источник. Вода может идти из верхней квартиры, общего стояка, фасада, крыши, дренажа кондиционера или вашей подводки. До признания всей суммы потребуйте акт осмотра, причину, фотографии и смету. Управляющая компания должна участвовать, если возможна общая труба или конструкция.

Запишите погоду, работающие приборы, показание счётчика и действия по перекрытию. Временная просушка не заменяет устранение источника. Не ремонтируйте потолок соседа до диагностики: иначе доказательства причины исчезнут.

Электричество и газ: безопасный минимум

Повторное срабатывание автомата, нагретая розетка, треск, запах или потемнение — причина прекратить использование и вызвать специалиста. Не ставьте более мощный автомат и не вскрывайте пломбы. Мощные обогреватели, сушилки и индукционные плиты нельзя подключать к случайному слабому удлинителю.

При запахе газа не включайте свет, вытяжку и электроприборы, не используйте огонь, откройте окна вручную, покиньте опасную зону и звоните аварийной службе или 119. Крышку котла не снимают. Сфотографируйте код ошибки и модель, сообщите владельцу и газовой компании.

Самое важное: защита депозита и денег

Безопасность депозита: не существует универсального правила «70 процентов»

Формула «ипотека плюс мой залог меньше 70% цены — значит безопасно» является частной эвристикой, а не гарантией закона. Рыночная цена может быть ошибочной, аукционная продажа — ниже ожиданий, налоги и старшие права — возникнуть раньше вашей защиты. У гарантийного продукта HUG собственная формула: предел связан с признанной стоимостью жилья, коэффициентом залога и старшими требованиями. Для 단독·다중·다가구 дополнительно учитываются старшие депозиты других жильцов.

Проверяйте последовательно:

  1. 표제부 — объект, адрес, площадь, назначение и соответствие договору.
  2. 갑구 — собственник, аресты, 가압류, 가처분, 경매 и 신탁.
  3. 을구 — 근저당권, 전세권 и другие обеспеченные права; смотрите не текущий остаток кредита со слов владельца, а зарегистрированную 채권최고액 и документы банка.
  4. 건축물대장 — законное назначение, нарушения и соответствие номера помещения.
  5. Для 다가구 — сведения о других жильцах и 선순위 임차보증금. Один реестр дома не показывает все суммы чужих договоров.
  6. Налоговые задолженности владельца и реальную стоимость, применимую для гарантии, а не только цену объявления.
  7. Возможность гарантии возврата до окончательного решения. Отказ HUG или другого гаранта — не техническая мелочь, а отдельный сигнал для анализа.

В 전세 и большом 보증금 запросите свежий реестр перед 계약금 и снова перед 잔금. Добавьте условие, запрещающее владельцу создавать новые старшие права до момента, когда защита арендатора вступит в силу, и определите последствия нарушения. Государственный чек-лист MOLIT прямо рекомендует такое специальное условие.

Как иностранцу получить защиту депозита

Для 대항력 нужны фактическая передача жилья и регистрация адреса; для 우선변제권 дополнительно нужна 확정일자 на договоре. Для иностранца 체류지 변경신고 имеет юридический эффект, соответствующий 전입신고, если выполнены требования. Изменение места проживания обычно сообщают в течение 15 дней, но ждать последнего дня опасно: приоритет зависит от времени выполнения условий.

Если договор аренды подлежит 임대차 신고 и подан с договором, дата приёма 신고 может считаться 확정일자. Однако 신고 сделки, 체류지 변경 и фактическая передача — разные действия. Проверьте подтверждение каждого, а не только сообщение риелтора «всё зарегистрировано».

Действие 대항력 при обычной регистрации начинается не мгновенно в минуту подачи, а со следующего дня после выполнения передачи и регистрации. Поэтому между 잔금 и вступлением защиты особенно опасна новая ипотека владельца. Специальное условие и повторная проверка реестра снижают, но не устраняют риск.

Если депозит не возвращают, не освобождайте жильё и не снимайте регистрацию вслепую: утрата владения и адресной регистрации может повлиять на защиту. До переезда изучите 임차권등기명령 и порядок гарантийного требования. Это требует решения по фактическому договору, а не шаблонного сообщения в чате.

Малый депозит: 최우선변제 защищает только часть суммы

Для части арендаторов действует 소액임차인 최우선변제 — преимущественное получение установленной части малого депозита даже перед некоторыми обеспеченными кредиторами. Это не государственная страховка и не обещание вернуть весь 보증금. Право проверяют по местонахождению объекта, общей сумме депозита и моменту возникновения прав.

Для прав, к которым применяется редакция 시행령 с 1 июля 2026 года, пределы выглядят так:

| Регион объекта | Депозит, при котором арендатор относится к 소액임차인 | Максимальная приоритетная часть | | --- | ---: | ---: | | Сеул | до 165 млн ₩ включительно | до 55 млн ₩ | | 과밀억제권역 вне Сеула, Седжон, Йонъин, Хвасон, Кимпхо | до 145 млн ₩ | до 48 млн ₩ | | 광역시 вне 과밀억제권역 и 군, а также Ансан, Кванджу провинции Кёнгидо, Пхаджу, Ичхон, Пхёнтхэк | до 85 млн ₩ | до 28 млн ₩ | | Остальная территория Республики Корея | до 75 млн ₩ | до 25 млн ₩ |

Приоритетная часть дополнительно ограничена половиной стоимости жилья, распределяемой на торгах. Если одновременно несколько малых арендаторов, денег может не хватить на указанный максимум каждому. Для получения выплаты при аукционе недостаточно показать договор задним числом: до регистрации начала аукциона должны существовать фактическое владение и регистрация адреса, а в процедуре необходимо вовремя потребовать распределение средств. Применимая редакция и очередь зависят от дат ипотеки, аренды и других прав, поэтому таблица не заменяет проверку конкретного 등기사항증명서.

Даже если весь ваш депозит ниже регионального порога, риск сохраняется. 최우선변제 не покрывает остаток сверх приоритетной части, не исправляет ложный адрес или несоответствие помещения и не заменяет проверку владельца, старших прав, налогов, фактической стоимости и гарантии возврата.

Гарантия возврата и гарантия кредита — разные продукты

전세보증금반환보증 защищает обязанность арендодателя вернуть депозит при выполнении условий гарантии. 전세자금대출특약보증 или другой кредитный гарантийный продукт помогает банку выдать деньги. Одобрение кредита не означает автоматическое страхование возврата, а одобрение возвратной гарантии не обещает конкретную сумму банковского кредита. Проверяйте два решения и два набора условий отдельно.

HUG допускает обращение не только граждан Кореи: иностранный арендатор может подать заявку, если договор, объект, регистрация и документы удовлетворяют требованиям продукта. На базовой проверке HUG сопоставляет сумму депозита и старших требований с признанной стоимостью жилья. На опубликованной странице продукта используется предел: депозит вместе со старшими требованиями не должен превышать 90% признанной стоимости; для старшего обеспеченного требования действует отдельный предел, обычно 60%. Это фильтр гарантии, а не универсальное доказательство рыночной безопасности.

Особенно внимательно проверяют 다가구·다중·단독주택. В одном доме могут быть другие арендаторы, чьи незарегистрированные в реестре депозиты всё равно влияют на старшинство и расчёт. Нужны сведения о 선순위 임차보증금, а адрес вашей комнаты в договоре, 건축물대장, регистрации и заявке должен описывать один и тот же фактический объект.

До перевода невозвратного 계약금 получите у банка или гаранта письменный ответ на четыре вопроса:

  1. Подходит ли именно этот вид здания и номер помещения.
  2. Какая 인정주택가격 будет использована, а не цена из объявления.
  3. Какие старшие ипотеки, депозиты и налоговые требования войдут в расчёт.
  4. До какой даты и с каким статусом регистрации иностранца принимается заявка.

Пакет иностранца для банка и гаранта

Точный перечень зависит от банка и продукта, но заранее готовят паспорт, 외국인등록증 или 국내거소신고증, документ о статусе и сроке пребывания, договор аренды с 확정일자, подтверждения 계약금 и 잔금, 체류지 변경 либо документ для его выполнения, выписку реестра, 건축물대장 и документы об объекте. Для кредита дополнительно запрашивают трудовой договор, 재직증명서, справки о доходах и удержанном налоге, банковские выписки, сведения о других долгах и происхождении первоначальных средств.

Имя в договоре, регистрации, банковском переводе и заявке должно совпадать. Перевод депозита наличными или через счёт третьего лица усложняет доказательство оплаты. Если часть средств поступает из-за рубежа, сохраняйте поручение банка, валютную квитанцию и связь платежа с договором.

Ни одна серия визы сама по себе не гарантирует одобрение. Долгий статус пребывания и корейский доход помогают банку оценить риск, но решение также зависит от объекта, работодателя, кредитной истории, DSR, гарантии и внутренней политики. Поэтому условие о возврате 계약금 при объективном отказе банка или гаранта должно быть написано в 특약사항 до оплаты, а не добавлено после отказа.

Выезд: закрытие расчётов и возврат депозита

За несколько дней запросите процедуру у KEPCO, газовой компании, водной службы и 관리실. Для газа заранее бронируйте визит, если он нужен. Согласуйте точный момент передачи владения, потому что новый жилец может въехать в тот же день.

На момент передачи снимите непрерывное видео состояния жилья и отдельные показания. Получите 최종 관리비 정산, 이사정산 электричества, газа и воды, отмените автоплатёж после подтверждённого последнего списания. Для 장기수선충당금 запросите справку о сумме, внесённой за период аренды, и передайте владельцу требование о возврате.

Если из депозита удерживают коммунальные расходы или ремонт, требуйте счёт, период, диагноз, смету и доказательство оплаты. Формулировка «примерно последний месяц» или «в квартире всё изношено» недостаточна для проверки. Сравните состояние с входной описью и видео.

Завершение аренды и полезные фразы

Фразы для договора, 관리실 и ремонта

  • 관리비 상세내역과 최근 겨울·여름 고지서를 보여 주세요 — покажите детализацию 관리비 и последние зимний и летний счета.
  • 이 금액은 필수 관리비인가요, 선택 서비스인가요? — это обязательная управляющая плата или дополнительная услуга?
  • 인터넷을 제외하고 제가 원하는 통신사를 이용하고 싶습니다 — хочу исключить интернет и пользоваться выбранным оператором.
  • 입주일 기준으로 명의변경과 정산을 하고 싶습니다 — хочу сменить плательщика и выполнить расчёт на дату въезда.
  • 수리 원인과 비용 부담 주체를 서면으로 알려 주세요 — сообщите письменно причину ремонта и кто оплачивает.
  • 임대인에게 즉시 알렸고 사진과 영상을 보냈습니다 — я немедленно уведомил владельца и отправил фото и видео.
  • 장기수선충당금 납부확인서를 발급해 주세요 — выдайте подтверждение уплаченного резерва долгосрочного ремонта.
  • 중개보수 계산서와 영수증을 주세요 — дайте расчёт и квитанцию комиссии посредника.
  • 최종 정산서와 납부 영수증을 보내 주세요 — пришлите окончательный расчёт и квитанцию.

Номера газовой и водной службы отличаются по региону. Берите их с официального счёта, сайта муниципалитета или у 관리실, а не из случайного объявления. Для жилищного спора иностранным жителям Сеула доступна консультация Seoul Foreign Resident Center, в том числе на русском и узбекском языках.